甲葡萄园艺场拥有依法拥有集体所有的土地使用权，用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂在租期内支付了14000元的租金，但之后一直拖欠租金。乙化工厂诉至法院，请求确认双方签订的租用协议无效，并要求甲葡萄园艺场返还已交付的租金。
原告认为，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订的协议违反了《土地管理法》关于土地用途的规定，属于违法行为。根据合同法第58条规定，应宣告合同自始无效。原告已返还土地，被告应返还已取得的财产。
被告辩称，签订合同是双方自愿一致的行为，甲葡萄园艺场已将土地实际交付给原告使用，原告签订协议是过错行为，不同意退还租金。
法院判决双方签订的协议无效，并驳回原告的其他诉讼请求。
笔者支持法院的判决，具体理由如下：
一、合同无效设立的宗旨
合同无效制度的目的是防止无效合同的履行给国家、社会和第三人利益带来损失，并防控危害时所引起的救济。返还财产只是救济的一种，并非惩罚性的制裁。当合同标的物性质决定了其不能返还时，不能机械地适用返还财产原则，否则将不符合维护社会秩序稳定的作用。
二、合同法对恶意行为的规定
行为人不得从自身的恶意行为中获利。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现对己不利的客观情况，应主动申请法院确认合同无效，并要求返还财产。如果支持返还已交付的租金，则满足了不法分子的请求，不仅有损交易公平、诚信原则，还扰乱市场交易秩序，不利于交易安全。原告要求返还已交付的租金无法得到法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产的返还
土地租赁合同具有连续性给付特征，已履行部分具有不可消灭的性质，不能简单地“各自返还”和“恢复原状”。合同确认无效后，已交付的租金无法返还，否则将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。出租人应保留已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权要求返还租金，以平衡当事人的利益关系。
四、违法合同无效处理与合法合同解除处理的区别
无效合同应恢复到违法前的状态，返还财产是最低限度的保护形式，而不是惩罚性的制裁。合同解除的处理方法根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。本案是违法合同无效，不能依据合同解除的处理办法。
五、被告违法行为的惩罚
从民事法律关系的角度看，合同无效后，未交付的租金无法取得，被告不能基于违法行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》对被告进行行政处罚。在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告不予返还已交付的租金更符合现状要求。
土地租赁合同因征用终止的法律处理方式。承租人因土地征收可获得经济补偿，包括青苗、地上附着物等费用。安置补助费需专款专用，支付对象视安置情况而定。合法的土地租赁需先行征用转为国有土地，并签订租赁合同，办理相关手续。擅自出租集体土地的行为无效，需按法定程
出租方与承租方之间签订集体土地租赁协议书的具体内容和条款。协议涵盖了土地及建筑物的出租、乙方的经营义务、转租限制、基本设施、土地及建筑物的改动、费用承担、责任承担、合同解除、租赁期限和租金支付等方面。双方在签订合同时明确了各自的权利和义务，以确保合法
《中华人民共和国公司法》中关于土地租赁权作为出资的规定和限制。股东可以使用多种非货币财产出资，但土地租赁权不能直接用于出资。企业可以采取股转转让或租赁集体建设用地上已有的房屋等方式规避法律风险。在拿地方式上要规范操作，避免合同无效导致的经营损失。
承包合同与租赁合同的区别。承包经营的对象是经营成果，租赁经营的对象是资产。两者的所有权与经营权分离程度、承担的风险大小、企业留利的归属、对外开展业务的名义等方面也存在差异。最后，明确土地承包合同不属于租赁合同，而是农村经济集体组织与集体成员或其他人员
