房屋买卖合同的形式及其类型

一、正式房屋买卖合同

根据《城市房地产管理法》第40条和《城市房地产开发经营管理条例》第28条的规定，房屋买卖合同应当采用书面形式。正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，其内容包括房屋买卖的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等。尽管法律并未规定买卖双方必须采用统一的合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范合同文本。

实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，开发商通常提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

二、具备特定条件的预约合同

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的认购、订购、预订等协议应当认定为商品房买卖合同。根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。

然而，该司法解释的规定可能会造成误导。首先，认购书等预约合同多为开发商拟定的格式合同，与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项相比，很少具备全部内容，买受人维护自身权益的机会有限。其次，预约合同应根据合同内容而非合同名称来确定合同性质。只要预约合同具备了商品房买卖合同的主要内容，就应当认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。最后，只要标的物明确、价款确定，即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据合同法的相关规定也可以认定双方房屋买卖合同成立。因此，机械适用该司法解释的规定可能导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该司法解释则不能认定合同成立。