房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房作为抵押物，向贷款银行申请人民币贷款，以满足购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求。
根据贷款政策，新房贷款的最长贷款期限为30年，二手房贷款的最长贷款期限为20年。贷款额度为房屋评估值的70%。贷款利率根据中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率为5.94%。
借款人以房契作为抵押物，并按期支付利息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人仅有权按期收取利息，而无权使用和管理房屋。一旦借款还清，产权人即可收回抵押的房契，抵押关系终止。如果债务人无法履行债务，则债权人有权依法处置抵押房屋，并优先从处置所得的价款中获得偿还。
提供抵押房屋的当事人被称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人被称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具备完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
房屋抵押权登记申请的流程，包括填写申请表、提交书证材料、受理登记、登记初审、复审、终审、缮证、交费发证以及归档等步骤。同时，也详细列出了申请登记所需的书证材料，包括房屋所有权证、房地产抵押合同等，并说明了相关费用及优惠政策。
房屋抵押的法律特征，包括其作为担保方式的法律关系、房屋保管、直接行使抵押权、抵押物要求、书面形式、所有权不丧失以及追索权等方面的内容。同时，文章还详细阐述了房屋抵押人的权利和义务，包括房屋抵押人的权利、处分权、多次出抵和出租权，以及主要的义务——保管
房屋抵押登记的法律要求，包括土地所有权和土地使用权在办理房屋抵押登记时的限制。办理抵押登记时需准备的材料包括申请书、所有权证等文件。同时，权属争议、公共福利事业房地产、文物保护建筑物等也不能抵押。文章还列举了其他不得抵押的房地产和相关的注意事项。
离婚后是否可以将房产作为抵押物的相关问题。产权人有权决定离婚后是否将房产抵押，但房产抵押需满足多个条件限制，如已取得所有权证、产权清晰、可合法上市交易等。此外，借款人需满足稳定工作、可观收入及良好信用等条件才能申请银行房产抵押贷款。
