购房定金是否可退还的合理性

在开发商具备合法销售资格且业主违约未能签署买卖合同时，根据法律规定，定金是可以不予退还的。

建议业主的保护措施

为了保护自身权益，建议业主采取以下措施：

1. 尽量减少交付的定金金额；
2. 在签署认购书之前，仔细阅读并谨慎考虑认购书的内容；
3. 在签署认购书后，确保在约定的日期前与开发商商讨合同条款，并注意保存相关证据；如果因合同条款无法达成一致意见而未能签署合同，此时不视为任何一方违约，定金应予退还。

能要回定金的情况

根据《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，如果由于不可归责于双方当事人的原因，导致无法订立商品房买卖合同，出卖人应当返还定金给买受人。

在司法实践中，以下几种情况可能导致定金能够要回：

1. 未能就合同主要条款达成一致意见

如果认购协议未明确约定商品房的价格、面积、朝向等主要条款，并且开发商与购房人在后续协商中未能就这些主要条款达成一致意见，导致无法签订《商品房买卖合同》，此时开发商应当返还定金给购房人。因为无法签订合同是由于双方未能就合同的主要条款达成一致意见，而不是购房人单方违约造成的。

如果你想要返还定金，可以查看认购协议中是否有未约定的主要条款，并对不符合自己意愿的条款提出异议。

需要注意以下几点：

1. 无法达成一致意见的条款应指的是认购书中约定以外的条款，已有的条款具有法律效力，无需重新协商；
2. 只有双方对合同的主要条款无法达成一致意见时，才能要求返还定金；与合同签订时间、地点等不构成实质性影响的条款不应包括在内；
3. 如果购房者通过提出不合理苛刻的条件，导致双方无法达成一致意见并要求返还定金，可能被认定为不愿意签订合同，构成根本违约，定金将不予退还。

2. 就补充协议协商未成的

当事人双方签订补充协议时，如果在平等、诚信的原则下进行了磋商，但由于各自利益考虑无法达成补充协议的意思表示，导致购房合同无法订立，属于不可归责于双方的原因，购房者有权要求返还定金。通过增加补充协议以达到返还定金的目的也是可行的，但需要确保协议中无法达成一致意见的条款是重要且实际的。

3. 因国家新政策导致购房者不符合购房、贷款条件

在签订《认购书》后，如果因为国家出台新政策导致购房者不符合购房条件或无法获得按揭贷款，从而无法签订商品房买卖合同，属于不可归责于双方的原因，购房者有权要求开发商返还收取的定金。

购房交定金时的注意事项

在订立定金条款时，消费者应注意以下5个问题：

1. 定金条款并非强制性，仅具有指导性，消费者可以自主决定是否订立定金条款；
2. 定金条款应明确注明不履行合同的具体情况；
3. 尽管已订立定金条款，但只有在交付定金后，合同才生效；
4. 要区分定金和预付款的区别，预付款是预先支付，但不适用定金的罚则；
5. 要警惕一些开发商利用购房者缺乏购房知识和经验，在条款内容上设置陷阱，故意使消费者违约。

根据担保法的规定，定金和订金在法律上具有不同的性质。当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。如果给付定金的一方未履行约定的债务，则无权要求返还定金；如果收受定金的一方未履行约定的债务，则应双倍返还定金。