二手房交易中的看房确认书引发的纠纷及法律效力问题

调查结果显示看房确认书规定了“跳单”违约责任

近年来，二手房交易中购房者与房产中介机构之间关于看房确认书的纠纷不断增加。江西省南昌市的谢先生就遇到了这样的问题，他被南昌市某地产顾问公司诉至法院，要求支付违约金1万余元，理由是他违反了看房确认书中的规定。为了进一步了解情况，记者展开了调查。

记者以欲购买二手房为名，走访了南昌市多家房地产中介公司。发现这些中介公司要求购房者签署看房确认书的情况比较普遍。尽管提供的看房确认书的格式和规定各有不同，但有两个共同点：一是要求购房者支付一定的违约金，如果在看房后私自与房主成交；二是未提及中介公司的违约责任。

例如，某房产公司的工作人员要求记者在签署看房确认书后才能进行看房，并表示签字只是代表他们带客人看房的工作量。该看房确认书规定，购房者在3个月内不能与房主私自交易，否则需支付两倍的代理费。另一家房产公司的工作人员在带记者看房后，要求记者签署看房确认书，其中规定如果记者私自与房主成交，需支付房价的5%作为违约金。

南昌某房产中介公司经理万*强表示，以前公司没有要求客户签署看房确认书，很多购房者在看完房后直接与房主联系，或者通过其他中介公司成交。由于没有事先约定，公司往往无法处理这种“跳单”行为。现在要求客户签署看房确认书并规定违约金，目的是为了防止某些购房者不诚信，损害公司的权益。

然而，记者采访了几位准备购房的消费者后发现，看房确认书中只规定了购房者的违约责任，对中介公司则网开一面，缺乏公平性。

观点：看房确认书具有法律效力

南昌市房地产交易市场工作人员李-燕认为，看房确认书属于合同，购房者在签字之前必须仔细阅读条款。如果不同意，可以选择不签字。但一旦签字，就表示购房者认可了合同条款，并须承担相应的法律责任。至于看房确认书中的违约金等条款，房管部门没有过多的规定，双方可自行协商确定。

南昌市房地产行业资深律师张*茂认为，看房确认书是中介公司提供服务的证明。只要双方自愿签署，该看房确认书就具有法律效力，购房者应按照约定履行义务。在双方未解除看房确认书的情况下，购房者私下与房主或其他中介公司签订房屋买卖合同进行交易，就应承担违约责任。至于其中规定的违约金是否合理，则要根据具体协议内容来确定。

部分条款可能属于无效的侵权行为

江西省消费者协会投诉部工作人员王-军表示，首先，看房确认书这一名称对购房者存在明显的误导。其次，在签订协议时，中介方应如实告知协议中的违约后果和限制性条款。再次，中介公司拟订的看房确认书是一份不平等的格式合同，其中的部分条款限制了消费者选择服务的权利，加大了消费者的责任，可能属于无效的霸王条款。

律师张*兵也认同这一观点。他认为，居间人与客户签署看房确认书，并没有促成买卖双方合同的成立。根据《合同法》第427条的规定，居间人未促成合同成立的情况下，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。也就是说，即使购房者违反了看房确认书，只要购房合同未签订，购房者不必承担责任，只需要向居间人支付一定的劳务费用。