根据现有的法律和地方性法规，目前并没有明确规定“认购书”的法律概念和买房前签订“认购书”的法律要求。因此，签订“认购书”并非购房的必要程序。为避免因认购书中的约定，特别是定金问题，在与开发商就合同条款进行谈判时陷入被动，建议购房人在确定购买项目后直接签订购房合同。
在本市房地产交易实践中，一般认为“认购书”是一种具有意向书性质的法律文件。它主要包括以下内容：
通常情况下，认购书需要双方签字盖章。一般来说，只要“认购书”具备上述内容和形式，特别是约定了买卖双方具体的权利义务，并且其内容不违反法律规定，同时买受人所购物业（楼盘）的法律手续齐备（五证齐全），该认购书就具有一定的约束力和相应的法律效力。
在签订“认购书”的同时，开发商通常要求买房人交付一定数量的定金，并在认购书中约定，如果买受人在约定的时间内不签订正式的《商品房买卖合同》，出卖人（开发商）有权没收买受人交纳的定金等条款。
根据双方的约定，如果买方未按照认购书规定的时间和地点签约，属于买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售给他人，导致未能正式签约，属于卖方违约，应双倍返还定金。如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改，导致签约未成，视为违约。买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。
在实践中，由于合同谈判涉及多项条款，双方在某些条款上无法达成一致意见，导致合同无法签订。如果开发商以买方拒签合同为由拒绝返还定金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。”因此，如果买卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同，而是因某些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，卖方应全额返还定金，不能以此为由“没收定金”。
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