抵押人必须具备权利能力和行为能力，同时对抵押物拥有完整的所有权和处分权。
根据我国相关法律规定，以下不动产不能作为抵押物：
抵押物的价值应由具有评估资格的机构进行评估，并做出合理公允的评估报告。根据评估的价值确定抵押率和担保价值。
根据我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自成立时生效。
办理抵押消费贷款相对简单，但对贷款用途有限制。在办理前，消费者需要理性认识抵押消费贷款的还款压力，充分考虑自身的还款能力，避免不利的债务冲抵房产的局面。
在申请个人住房抵押贷款时，消费者应分析家庭结构、工作性质、收入状况等因素，以正确把握贷款总量和期限，尽量避免由于考虑不周带来的贷款风险。
抵押房产必须是借款人名下的房产。如果是与第三人共有的，必须提供共有人的同意抵押声明书。
如果提供的婚姻关系证明中存在离婚情况，需要提交离婚协议或法院判决书。如果已经离婚且未再婚，需要提供离婚后未再婚的证明。
抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品等消费项目。贷款用途需明确。
此外，根据各银行规定，拥有市人民政府颁发的房地产证的物业权利人可以申请抵押贷款。以下物业不能申请抵押贷款：
抵押物的出售问题，指出在抵押期间抵押物不能买卖，只有在满足特定条件下才能转让，并强调了抵押物转让的通知义务。若转让价款明显低于抵押物价值，抵押权人有权要求提供担保。转让所得价款需提前清偿债权，剩余部分归抵押人所有。
抵押合同的无效情形。具体有四种情况：债务人有多个债权人时全部财产抵押给其中一人，未经政府主管部门批准对国有企业关键设备等进行抵押，破产企业破产前将未抵押债务设抵押，债务人与个别债权人串通抵押大部分财产。同时，根据《中华人民共和国担保法》，抵押合同需书
抵押担保合同未办理抵押登记时的效力问题。根据《物权法》规定，即使未办理抵押登记，合同依然有效，抵押人有协助办理登记的义务。债权人享有登记请求权和担保请求权两种请求权，可根据情况选择行使。抵押人未履行义务需承担继续履行、赔偿损失和担保义务等责任。
抵押的房产是否可以过户的问题。在完成房地产所有权证书的抵押手续后，抵押的房产仍然可以过户，抵押人有权合法处置抵押物。同时，文章还介绍了房产过户律师的收费标准和咸阳房产过户给子女的流程及手续费。在办理过户时，需进行赠与公正，并准备相关证件和资料办理产权
