抵押权预告登记具有什么样的法律效力

抵押权预告登记的法律效力

1. 预告登记的本质特征

抵押权预告登记的本质特征是赋予被登记的请求权以物权效力，并对后续发生的与该请求权内容相同的不动产物权处分行为具有对抗效力。立法机关立法理由指出，预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现债权。这些处分行为包括一房二卖以及对已出售房屋设定抵押权等行为。该规定旨在保护购房者的利益，解决商品房预售中开发商一房二卖或私自设定抵押等损害消费者利益的问题，实质上是为了限制开发商对预购商品房的处分。

2. 预购商品房抵押权预告登记的权利性质

预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为一种准物权，或称之为“次抵押权”。其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。理由如下：

1. 预购商品房贷款抵押合同成立时，贷款银行已按照预购商品房买卖合同约定，将全部贷款一次性划转到开发商指定的银行账户，即权利人已先期支付了对价以获得物权保护。
2. 预购商品房虽无权属证书，但具备商品房预售资格的开发商已投入了25%以上的工程建设总投资，并已交付全部土地出让金，获得了土地使用权证书。即期房及其附着的土地是具有财产价值的，是一项尚待法律明确其权利边界的财产。
3. 根据《房屋登记办法》规定，预告登记后，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。

3. 预告登记的效力

预告登记没有优先受偿的权利，只具有对抗第三人的效力。抵押预告登记是一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记。其设立目的在于平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全。法律赋予抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但由于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，因此不产生优先受偿的效力。

4. 抵押权预告登记的目的

抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能享有抵押权。即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，也不能据此主张享有抵押权。

法律规定

根据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效力。根据该规定，不仅所有权可以申请预告登记，包括抵押权在内的其他物权也可以进行预告登记。

根据《物权法》第一百七十九条的规定，为担保债务的履行，债务人或第三人未转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权情形时，债权人有权就该财产优先受偿。

根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款的规定，以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。