根据《城市房地产抵押管理办法》，已设定抵押的房地产可以经抵押权人同意而转让或出租。这意味着已设定抵押的房产是可以转让的，但前提是要得到抵押权人的同意。反之，如果未经抵押权人同意而转让，则在法律上无效。对于购买了设有抵押权的房产的人来说，也存在法律风险，因为一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就会显现。那么，如何有效避免这种风险呢？
1. 在确定要购买的二手房后，应先前往该房产所在地的房屋土地管理部门进行核查。
2. 对于中外合资企业的房产或原属于外销商品房的二手房，应前往所属市房屋土地管理部门核查，确认该房产是否设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限有多长。
3. 如果核查发现该二手房确实设立了抵押，应与房产所有人一起前往抵押权人处获得抵押权人的同意转让该房产。最好能够取得抵押权人的书面同意文件。
目前的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》仅强调了经抵押权人同意，但没有明确是否需要书面同意，抵押房地产才能转让。然而，在实践中，最好请抵押权人提供书面同意抵押房产转让的法律文件，以便购房人在法律上得到更多保障。同时，在转让协议上也应请抵押权人签字，在签署完转让协议后，抵押人和抵押权人应与购房人一起前往房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。
《城市房地产抵押登记管理办法》
抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
房屋抵押登记所需提交的资料以及注意事项和条件。提交的资料包括身份证明、抵押登记申请书、抵押合同等文件。注意事项涉及不得设定抵押的房地产和抵押的条件限制。抵押人需满足一定条件，抵押房产也需满足相应条件，如产权明晰、可流通等。
房产证的抵押标志查询方法，分为三种查询途径，并重点讨论了抵押的特性及受限情况。抵押是原债权债务关系的担保方式，抵押物必须是房屋，抵押人负有保管责任。在查询房产证时，需查看权利登记处及房屋建设委员会的抵押专用章等信息。根据相关法律，某些房地产不得设定抵
房地产抵押登记的三种情况，包括权利设定、变更及注销登记。办理抵押登记时，需遵守相关法律规定，并在规定时间内到指定部门办理，提交必要文件。登记机关会进行审查并核发载明抵押权的《他项权证》。
质押的法律要求和程序，包括登记书的填写要求。申请人必须使用标准A4纸张和黑色钢笔或签字笔来填写登记书。这是质押程序的重要部分，以确保法律要求和程序得到正确执行，保障相关权益人的合法权益。
