房产所有人过世房产还能抵押吗

房产继承与抵押权

根据我国担保法的规定，房屋所有权人过世后，需要由继承人继承房屋后才能进行抵押。只有房屋的所有权人才能享有抵押权。

相关法律规定

根据《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定，以下财产可以作为抵押物：

• 抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
• 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
• 抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
• 抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
• 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
• 依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将上述财产一并抵押。

根据《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定，以下财产不得作为抵押物：

• 土地所有权；
• 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但第三十四条第五项、第三十六条第三款规定的除外；
• 以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
• 所有权、使用权不明或有争议的财产；
• 被查封、扣押、监管的财产；
• 依法不得抵押的其他财产。

房产抵押登记

房产抵押登记是指在房地产抵押关系设定后，当事人按照房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

房地产抵押登记的种类

房地产抵押登记分为三种情况：

1. 签订抵押合同后的权利设定登记；
2. 权利内容变更时的变更登记；
3. 权利消除时的注销登记。

根据《中华人民共和国担保法》第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。

房地产抵押登记的具体流程

1. 房地产抵押设定登记：房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力。房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，并领取《房地产他项权证》。根据《城市房地产管理法》第61条第1款的规定，房地产抵押时，应向县以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

2. 房地产抵押注销登记：当抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭后，房地产抵押合同当事人应及时向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上消灭。

3. 处分房地产后的过户登记：当债务人到期不能偿还全部债务时，抵押权人可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》，向人民法院申请强制执行并拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，即发生房地产权属变更，新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。