中介居间不成，买方不能获赔

案情

张某通过一家中介公司看中了本市广元路上一套二手房的挂牌出售，通过中介联系进行看房并达成购买意向，张某于当天向中介公司支付了意向金1万元。然而，当中介联系到卖方，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，卖方以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈之下，中介通知张某，居间不成功，卖方不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。然而，张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。于是，2005年4月，张某将中介公司诉至法院，要求中介按照“定金罚则”承担赔偿责任，及2万元人民币。

审判

法院经审理后认为，合同不能实现，中介公司和张某都没有过错。因此，判决中介公司返还张某的意向金1万元。

张某不服，上诉至二审法院。二审法院经过审理后，维持原判。

评析

近年来，购买二手房的购房者多通过中介操作，并曾向中介公司支付定金或意向金。因此，如果卖方不愿出售导致买房者购房失败，中介公司是否应承担法律责任成为争议的焦点。笔者认为，解决这一纠纷应根据不同情况采取不同对待：

情况一：意向金转定金

买房者已向中介公司支付意向金，并中介将其转交给卖房者变成定金。根据房地产中介行业惯例，如果中介公司按照居间协议将意向金转为定金，并向买房者出示了卖房者的定金收据，那么中介公司并没有违反合同约定。因此，买房者不能以中介机构违约为由要求支付违约金或赔偿，而应向卖房者追索。中介公司在房屋买卖中起到居间撮合的角色，主要负责提供订立合同的机会或媒介服务，并收取一定的居间费用。同时，我国法律也未规定中介公司因卖房者违约而需要承担连带责任。然而，很多居间协议中存在类似“如果卖房者违约，买房者在取得赔偿后，将赔偿所得的20%归中介公司”的条款。笔者认为，这种条款加重了买房者的责任，排除了买房者的主要权利，属于无效条款。

情况二：意向金未及时转交

买房者已向中介支付意向金，但中介未及时转交卖房者变成定金。在房屋上涨期间，房东往往不愿收取中介转来的定金，以保持更有利的地位，而中介公司为了稳住买房者，常常谎称卖房者已收取定金，只是还需要进一步磋商等。在这种情况下，中介明显违反了居间人应具备的诚实信用原则和及时报告原则，属于违约行为。买房者可以据此向中介公司索赔，但需要及时取得中介公司失职的证据。

情况三：中介承诺担保

中介在居间时承诺提供担保的，可以追究中介的法律责任。有些中介公司为了促成交易，常常向买房者保证一定能够购到房，并要求支付定金或保证金。在这种情况下，如果中介公司将保证落实到居间合同的具体条款中，视为中介公司为买房者提供了担保。如果买房者未购到房屋，可以向中介追究相应的法律责任。

情况四：中介代理卖房者签订买卖合同

中介机构代理卖房者与买房者签订的是买卖合同并收取定金，但最后卖房者违约。根据具体情况不同，应采取不同对待。如果中介公司拥有卖房者的代理权，可以与购房人签订房屋买卖合同，此时只能追究卖房者的违约责任，并支付居间费用。然而，如果中介公司无代理权或代理权有瑕疵，与买房者签订了买卖合同，根据《合同法》第51条的规定，无处分权的人处分他人财产，若不被卖房者追认，视为可以撤销合同。如果合同被卖房者撤销，买房者可以向中介公司或有过错的一方索赔，以弥补因此受到的损失。