房地产开发房流程详细介绍

房地产开发流程及法律程序

第一部分：房地产开发公司的准备工作

在进行行政审批之前，房地产开发公司需要完成土地出让手续，并委托具备资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书。报告书应包括详细的规划设计参数和效果图，并确保有足够的开发资金。

第二部分：行政审批部分

根据我国法律、法规和规章，房地产建设项目的行政许可程序一般分为六个阶段：

1. 选址定点
2. 规划总图审查及确定规划设计条件
3. 初步设计及施工图审查
4. 规划报建图审查
5. 施工报建
6. 建设工程竣工综合验收备案

一、选址定点阶段

此阶段一般包括以下事项：

1. 计委审查可行性研究报告并进行项目立项。
2. 国土资源局审查土地利用总体规划和土地供应方式。
3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4. 环保局办理生产性项目环保意见书。
5. 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6. 规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段

此阶段一般包括以下事项：

1. 人防办进行人防工程建设布局审查。
2. 国土资源局进行土地预审。
3. 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4. 规划部门对规划总图进行评审，并核发《建设用地规划许可证》。
5. 规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查阶段

此阶段一般包括以下事项：

1. 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2. 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3. 公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4. 人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5. 国土资源局进行用地预审。
6. 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7. 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8. 建委对施工图设计文件进行政策性审查，并根据业主单位意见核发技术性审查委托通知单。
9. 建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段

此阶段一般包括以下事项：

1. 公安消防支队进行消防设计审查。
2. 人防办进行人防设施审查。
3. 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责对相关专业内容和范围进行审查。
4. 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，并在建设单位缴纳规费后核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段

此阶段一般包括以下事项：

1. 建设单位办理施工报建登记。
2. 建设方对工程进行发包，并确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3. 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，并核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段

此阶段一般包括以下事项：

房地产管理部门办理预售登记，并核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，需要提交以下证件和资料：

1. 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的证明材料。
2. 持有建设工程规划许可证和施工许可证的证明材料。
3. 根据提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料。
4. 开发企业的《营业执照》和资质等级证书。
5. 工程施工合同。
6. 商品房预售方案，包括商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附有商品房预售总平面图和分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段

此阶段一般包括以下事项：

1. 建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2. 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3. 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，根据法律、法规、规章的规定对相关专业内容和范围进行验收。
4. 规划部门根据上述部门和本部门的验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
5. 建委综合各部门的验收和审查意见，对符合审核标准和要求的出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；对不符合标准或要求的作退件处理，并要求限期整改。

房地产项目权属初始登记阶段

在房地产项目权属初始登记阶段，需要进行以下步骤：

1. 房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2. 开发商应提交以下材料：

1. 申请书。
2. 企业营业执照。
3. 用地证明文件或土地使用权证。
4. 建设用地规划许可证。
5. 建设工程规划许可证。
6. 施工许可证。
7. 房屋竣工验收资料。
8. 房屋测绘成果。
9. 根据相关规定需要提交的其他文件。