涉外房地产转让就是在房地产转让法律关系的主体、客体、标的三个因素中，至少有一项具有涉外因素，或者涉港澳台因素。具体说来，涉外房地产可以从3个方面来认识：
1、主体涉外，指房地产经营主体或财产权益主体具有涉外因素。不仅合资、合作开发房地产属于涉外房地产，而且外国人或港、澳、台同胞承租国内房地产情况，也属于涉外房地产，因为房屋及土地的所有和使用直接关联着涉外权益。
2、行为涉外，指房地产经营活动或经济活动的法律行为具有涉外因素。
3、标的涉外，主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。
涉外房地产转让的主要形式有买卖、互易、赠与、继承及其他合法形式转让。 外国人、港澳台同胞购买在中国境内的现房。可以在中国进行也可以在境外进行，在香港进行的可以委托我国司法部委托的可办理内地业务的律师办理，主要是签订买卖合同，办理有关公证，到登记机关登记。
涉外房地产转让在境外进行的应取得所在国家或地区的公证、外交机构的认证，中国驻该国使领馆或者有关商务代办处的认证，在中国境内进行的也应经公证机关的公证。 房地产转让的标的是房屋所有权和土地使用权，两者同时存在的话必须同时转让不能分离，如果地块上尚未建设
涉外房地产转让在境外进行的应取得所在国家或地区的公证、外交机构的认证，中国驻该国使领馆或者有关商务代办处的认证，在中国境内进行的也应经公证机关的公证。
房地产转让的标的是房屋所有权和土地使用权，两者同时存在的话必须同时转让不能分离，如果地块上尚未建设房屋或其他建筑，其转让可以是土地使用权的转让。《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。
未成年人能否申请法律援助的问题。法律援助是国家通过法律服务人员为经济困难或特殊案件的当事人提供的减免费用的法律帮助。未成年人可以由其监护人代为申请，也可以自己申请。申请法律援助需要提交相关材料，并经过法律援助机构的审查。对于符合条件的申请人，机构会发
契约关系的法律属性，指出契约关系既有人的意志属性又有物质关系制约属性。法律关系的产生依赖于当事人的个人意志表示，而非仅依赖于国家意志。法律适用的目标和步骤包括查明案件事实、选择和确定适用的法律规范以及推导出合理的法律决定。案例分析展示了法律适用的实践
涉外继承的法律制度，包括涉外法定继承和遗嘱继承的法律适用问题。在涉外继承中，法律适用原则采取分割制，国际条约优先适用。在涉外遗嘱继承方面，我国尚未有明确规定，需分别分析适用各自的冲突规则，并借鉴各国立法实践。文章涉及立遗嘱人能力和遗嘱方式的法律适用问
涉外合同法律适用的相关制度和原则。包括反致制度、法律规避和公共秩序保留等方面的规定。我国不承认反致或转致，涉外合同争议直接适用实体法，不包括冲突法。当事人规避我国法律强制性规定时，合同争议应适用该强制性规定。适用外国法律不得违背我国社会公共利益，强制
