带违章搭建的房屋租赁合同的效力

带违章搭建的房屋租赁合同的效力

一、违法建筑为标的的租赁合同的效力

1. 违法建筑为标的的租赁合同并不会因为标的物的违法性质而被一概认定为无效。

根据现行法律规定，并没有明确规定以违法建筑为标的的租赁合同均无效。尽管《商品房屋租赁管理办法》第六条规定了违法建筑不得出租，但该办法属于部门规章。根据《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第四条的规定，人民法院确认合同无效时应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反该办法并不能直接导致租赁合同无效。

2. 根据特别规定，法律对于以违法建筑为标的的合同效力有特别规定。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了以未按建设工程规划许可或未按规划许可内容建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑、超期的临时建筑为标的的租赁合同无效。但如果在一审庭审辩论终结前对许可审批程序进行补救，可以认定合同有效。

根据2009年最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，如果出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但如果在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，人民法院应当认定合同有效。第三条规定，如果出租人未经批准或者未按照批准内容建设临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但如果在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应当认定合同有效。如果租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分为无效。但如果在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

这一规定对应的是《城乡规划法》第六十四条至六十六条中提到的违法建筑。《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；如果可以采取改正措施消除对规划实施的影响，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；如果无法采取改正措施消除影响，限期拆除；如果无法拆除，可以没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；如果逾期不改正，可以拆除。第六十六条规定，如果建设单位或者个人有未经批准进行临时建设、未按照批准内容进行临时建设、临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除等行为，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，并可以处以临时建设工程造价一倍以下的罚款。

二、租赁合同无效后，违法建筑占有人可主张占有使用费

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，如果房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。因此，尽管合同无效，但承租人在租房期间实际使用了违法建筑占有人的房屋财产，应当支付相应的占有使用费。

需要注意的是，根据《商品房屋租赁管理办法》第二十一条的规定，出租违法建筑的，由被直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正。对于没有违法所得的，可以处以5000元以下的罚款；对于有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款。