尊敬的审判长、审判员：
海南中海律师事务所接受原告王**的委托，指派我作为其代理人，我现依据事实与法律发表如下代理意见：
一、被告在办理本案的抵押登记时，存在程序上的过错。
1、被告在办理抵押登记过程中，违法了法定的办理抵押登记程序。
在被告的行政答辩状中，代理人看到被告引用了《城市房屋权属登记管理办法》第十九条的规定，该条第二款规定“申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件”。按照这一规定：办理抵押登记的权利人除了提供房产证外，还应当提供抵押合同。但是事实上，抵押人与抵押权人从没有签订过《抵押合同》!更没有向被告提交过《抵押合同》!在被告办理抵押登记的唯一合同依据就是农业发展银行与**黎族自治县高效农业开发公司签订的《中国农业发展银行抵押担保借款合同》，而该份合同上作为抵押人的冯**并没有签名!事实上，冯**也从没有见过这份合同!既然没有抵押人在合同上签名，那这份合同就根本不是抵押合同，而只是《贷款合同》而已!那么，被告在答辩状中所称的已审查了“设定房屋抵押的合同书”的陈述根本就是虚假的!
2、被告在办理抵押登记过程中，也未尽到谨慎的审查义务。
从常理来说，被告在审查抵押行为时，应当审查抵押担保的具体内容。这一具体内容除了抵押物外本身外，至少要审查两个基本事实：一是抵押人是否愿意抵押，二是抵押人愿意为哪项债务提供抵押。
从被告办理抵押登记的资料中，虽然有一份冯**签名的委托陈*文办理抵押登记的委托书，但这份委托书中并没有写明是为哪项债务提供抵押担保。在《三亚市房地产抵押登记申请书》与《保证书》中填写的内容与冯**的签名明显不是一个人所写，特别是该申请书的“抵押人意见”一栏及《保证书》中在记载“抵押人愿意为哪项债务提供担保”这一关键事项时，但却不是冯**本人书写!这一点是非常清楚的。
因此，被告在办理抵押登记时未尽到“对抵押人为哪项债务提供担保”这一抵押登记最关键事项的谨慎审查义务。
3、被告未审查冯**的所谓“被担保人——**黎族自治县高效农业开发公司”是否存在。
抵押合同至少有三方，即抵押权人、抵押人、被担保人，因此办理抵押登记至少要审查这三方是否存在。作为被担保人的**黎族自治县高效农业开发公司其实根本就是一个不存在的公司，被告在办理登记时至少要审查公司的真实性，而事实上被告并未履行这一义务。
借款合同的详细内容，包括借款金额、用途、期限、提款和还款的时间与方式、利率和计息方式、担保事项以及借款人的承诺等内容。双方需遵守合同规定，确保借款的合法合规使用，按时履行还款义务。
房屋抵押权登记的具体流程，包括提交申请、受理申请、审核、登记、收费发证和立卷归档等环节。同时介绍了根据《担保法》的相关规定，特定财产抵押需要办理登记手续，合同自登记之日起生效，其他财产抵押可自愿办理，合同自签订之日起生效。
抵押合同的形式与内容。抵押合同应当以书面形式订立，但书面形式并非抵押合同的成立要件，仅具有证据效力。抵押合同的内容包括被担保主债权的种类与数额、债务人履行期限等要素，并可根据具体情况约定其他相关事项，以确保合同内容清晰明确。
房地产抵押登记的具体办理流程和所需材料。包括提交的具体材料种类，如申请表、房屋所有权证等；办理的程序和时限；收费标准和依据；注销抵押登记的手续和注意事项等。内容详尽，方便抵押当事人了解和办理相关业务。
