购房合同不能履行损失怎么计算

购房合同无效后退款的利息计算方法

根据中国人民银行同期贷款利率的规定，购房合同无效后退款的利息应按照该利率计算。

1. 退款利息的计算标准

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，逾期付款和逾期交房均应按照中国人民银行规定的贷款利率计算。因此，购房合同无效后退款的利息计算应参照中国人民银行同期贷款利率。

2. 退款的法律依据

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，如果购房合同约定了买受人以担保贷款方式付款，但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致无法继续履行购房合同，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失。如果无法订立商品房担保贷款合同是因为不可归责于当事人双方的原因，当事人可以请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款本金及其利息或定金。

3. 违约金或损失赔偿额的计算方法

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果购房合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，可以参照以下标准确定：

• 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
• 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

购房合同签订后不履行的处理方式

1. 要求继续履行

当事人一方不履行合同义务或履行的不符合约定时，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。违约方可以要求继续履行合同，如约定了违约金的迟延履行，可以要求支付迟延履行违约金，如没有约定迟延履行违约金但有损失的，可以要求赔偿损失。

但在以下情况下，不适用继续履行：

• 法律上或事实上无法履行；
• 债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；
• 债权人在合理期限内未要求履行。

2. 解除合同和违约金或定金的处理

当事人可以选择解除合同并适用违约金或定金条款。

• 定金罚则：如果合同中约定了定金条款或另行订立了定金合同，则可以适用定金。根据定金罚则，支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%。
• 违约金：如果不适用定金罚则，可以适用违约金。当事人在合同中明确约定了违约金数额或计算方法，并且约定不违法或明显不合理时，应适用合同约定的违约金。如果约定的违约金数额低于造成的损失，当事人可以请求法院或仲裁机构增加；如果约定的违约金过高，当事人可以请求法院或仲裁机构适当减少。

3. 赔偿损失的责任

在某些情况下，违约方应承担赔偿损失的责任：

• 如果合同没有约定违约金或定金，并且没有法定违约金可适用，如果违约行为给对方造成损失，违约方应承担赔偿损失的责任，赔偿金额可由双方商定或由仲裁机构裁决和法院判决。
• 如果合同约定的违约金或法定违约金不足以补偿损失，违约方仍应赔偿不足部分。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后本可以获得的利益，但不得超过违约方在订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的最大损失。