二手房公证提存与银行资金监管的区别

二手房公证提存与银行资金监管的区别

交易当事人的法律支持

根据最近发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，银行和公证机构都要对二手房交易资金设立专门账户进行监管，以防止中介公司挪用资金。然而，在法律支持和对交易双方的保护方面，银行和公证提存仍然存在明显的差异。银行仅对二手房交易资金账户的设立和划转进行监管，对买卖合同的约定以及资金支取是否符合法律规定及约定条件并不监督，而是由中介公司或交易保证机构来负责监督。与此不同的是，公证提存不仅监管资金，还能为当事人提供个性化的法律服务。公证机构可以确定交易双方的真实买卖意愿，并在尊重当事人意思的前提下，起草和规范合同条款，协助当事人选择适当的资金支付条件和方式。

交易资金交付的风险承担

在交易资金交付方面，银行要求交易资金交付到中介设立在银行的专门账户上，并需要交易保证机构提供第三方担保和监管。相关的中间费用由交易当事人承担。与之相比，公证提存无需提供第三方担保，公证机构依据当事人签订的交易合同对交易资金直接进行监管，并承担资金安全的赔偿责任。

监管资金的支取程序

由于交易资金是交付到中介公司账户名下，除了要满足合同约定的条件和方式，还需要中介公司的配合。这样的情况很容易导致纠纷。与之相反，向公证机构支取提存款只需当事人满足事先约定的条件即可，无需其他人介入或配合，因此提取的效率和安全性较高。综上所述，《通知》赋予了当事人自主选择交易资金交付的方式的权利。银行的资金监管和公证提存都是为满足当事人保护交易资金安全的需要而提供的方式。

提存公证的作用

根据提存的目的不同，提存公证可以分为清偿提存和担保提存。清偿提存公证的法律效力在于消灭债务和转移债务标的物的风险责任。而担保提存公证的法律效力则在于保证债务履行和替代其他担保形式。在现代商业交往中，意外、不可抗力以及违约、毁约、欺诈等行为都可能威胁当事人实现合同利益。因此，提存公证作为防范合同风险的担保方式越来越受到重视。特别是在以货币、物品、有价证券为支付标的的买卖合同中，提存公证可以通过保管购物款或其他有价证券、权利凭证的方式来督促合同双方如约履行合同。在私房买卖中使用提存公证作为合同履行的担保具有以下优势：私房买卖通常涉及数额巨大的一次性交易，双方缺乏互信，都希望降低自身的风险。在不动产买卖中，使用公证机构的国家司法证明力和公信力对买卖资格进行把关是非常必要的。购房行为不同于普通商品买卖，它是一个相对持续的过程。在购房的各个环节中，只要有一个环节出了问题，都可能影响房屋买卖的顺利进行。因此，在这个过程中将购房款提存既可以保证卖房人的债权得以实现，也可以使买房人避免承受不动产交易过程中可能出现的各种不利因素。因此，提存公证对购房双方都是一种保障。双方在制定提存协议时需要尽量详细，以便在实际操作中能够顺利执行。当合同双方在合同履行中出现纠纷和争议时，提存公证可以为法院或仲裁机构的执行提供保障。如果出现提存协议约定以外的情况或发生其他合同纠纷需要通过诉讼解决争议，由于双方在公证处办理了提存，将货款预先交由公证处保管，法院可以根据公证处所保管的金额执行判决，确保债权人能够顺利追偿债务人的债务。