购买的二手房被抵押了怎么办

购买的二手房被抵押了怎么办

合同的效力认定

1. 在房屋抵押权存续期间，如果出卖人（即抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋，则该情况不影响房屋买卖合同的效力，即房屋买卖合同仍然有效。
2. 如果出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，导致买受人无法办理房屋所有权转移登记，并要求解除合同并追究出卖人的违约责任的情况下，应予以支持。
3. 如果买受人要求继续履行合同并办理房屋所有权转移登记，并在法院释明后仍坚持不变的情况下，对其诉讼请求不予支持，除非买受人同意并能够代为清偿债务以消灭抵押权。

买了设有抵押的房屋的处理方式

1. 清偿债务并注销抵押权
如果房屋抵押人清偿债务并注销房屋抵押权后，可以办理房屋产权证。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十七条第（一）款规定，抵押权存续期间，如果抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，且抵押物已经登记，抵押权人仍然可以行使抵押权。受让人可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。清偿债务后，受让人可以向抵押人追偿。
2. 要求退房
根据我国《合同法》第54条第2款的规定，如果一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。因此，可以以出售人没有告知房屋设有抵押为理由，要求人民法院撤销合同。
3. 要求赔偿损失
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，如果出卖人在订立商品房买卖合同时具备以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些情形包括故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此，如果房地产公司在销售过程中隐瞒了房屋已抵押的法律事实，根据上述规定，您不仅可以要求房屋出售人返还已付的购房款及利息，赔偿因此造成的损失，还可以要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。