门面房转租无效的后果是什么

法律咨询：房屋租赁合同的效力问题

背景

2009年8月中旬，河南省汝南县汝宁镇市民余某与周某口头达成房屋租赁协议，租赁周某位于汝南县天中大道北段的门面房一间，其店面转让费20000元。然而，余某在对该店面进行装修时发现，该房屋并非周某所有，而是周某转租他人的，并且该店面楼上有人居住，需要从门面出入。

律师回答

尽管余某与周某签订了房屋租赁合同，但该房屋的所有权人并非周某，而是周某从李某处转租而来，且没有书面合同。由于该房屋的特殊性（楼梯间），房屋产权人与李某签订的租赁合同中明确约定：“如需转租或换房，应征得房主的书面同意，否则，转租或换房无效”。周某没有提供证据证明他获得了房主的同意，并且房主与余某签订的租赁合同中对房屋作出了“不得转租或换房，否则转租或换房无效”的特殊约定。该特殊约定并不违背法律规定和社会公德，因此该条款对余某及其以后的转租行为具有约束力。换句话说，周某将房屋转租给余某的行为是无效的民事行为，由此产生的租赁合同也是无效的。无效的合同自始就没有法律约束力，因此周某应当返还原告交付的门面转让费。

相关法律知识：《中华人民共和国的合同法》

根据《中华人民共和国的合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。如果承租人转租导致租赁物受损，承租人应当赔偿损失。如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。根据第二百一十七条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。