2009年8月中旬，河南省汝南县汝宁镇市民余某与周某口头达成房屋租赁协议，租赁周某位于汝南县天中大道北段的门面房一间，其店面转让费20000元。然而，余某在对该店面进行装修时发现，该房屋并非周某所有，而是周某转租他人的，并且该店面楼上有人居住，需要从门面出入。
尽管余某与周某签订了房屋租赁合同，但该房屋的所有权人并非周某，而是周某从李某处转租而来，且没有书面合同。由于该房屋的特殊性（楼梯间），房屋产权人与李某签订的租赁合同中明确约定：“如需转租或换房，应征得房主的书面同意，否则，转租或换房无效”。周某没有提供证据证明他获得了房主的同意，并且房主与余某签订的租赁合同中对房屋作出了“不得转租或换房，否则转租或换房无效”的特殊约定。该特殊约定并不违背法律规定和社会公德，因此该条款对余某及其以后的转租行为具有约束力。换句话说，周某将房屋转租给余某的行为是无效的民事行为，由此产生的租赁合同也是无效的。无效的合同自始就没有法律约束力，因此周某应当返还原告交付的门面转让费。
根据《中华人民共和国的合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。如果承租人转租导致租赁物受损，承租人应当赔偿损失。如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。根据第二百一十七条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。
房屋租赁协议的细节内容，包括租赁双方的身份、租赁房屋的具体信息、租赁期限、租金支付方式、费用负担、保证金、合同终止与优先购买权、乙方义务以及甲方责任等条款。合同还明确了纠纷解决的方式和生效日期。
非法转租在不同当事人之间的关系及不同国家的法律规定。在我国，非法转租被视作为违约行为，出租人有权解除合同并要求赔偿。关于未征得原房屋所有权人同意的非法转租合同的效力，存在无效和效力待定两种观点。文章还对两种立法模式进行了介绍，有助于理解相关法律。
村民土地口头合同的效力问题。依照《中华人民共和国农村土地承包法》和《合同法》的相关规定，未签订书面土地互换合同并不必然导致合同无效，口头土地互换协议在符合一定条件下具有法律效力。对于同一集体经济组织成员之间的内部互换，口头土地互换协议应被认定为合法有
合同的效力及其条件，包括民事法律行为应当具备的相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益等条件。同时，文章还详细阐述了房屋转租合同的效力问题，包括出租人的同意与否以及出租人的行动对转租合同效力的影响等。
