房屋转租要注意什么

房屋转租的法律规定和注意事项

一、房屋转租的定义和前提条件

房屋转租是指在房屋租赁期间，承租人将其承租房屋的部分或全部再出租给他人使用，以获取租金性收益的行为。转租可以以联营、承包经营和合作经营等名义进行。

私房转租的前提条件是必须经原出租人同意。具体表现形式可以是在房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，或者承租人在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。如果没有满足这些条件，承租人将被视为违约，转租关系将不能成立，出租人有权解除租赁合同，并追究承租人的违约责任。

二、禁止转租的情况

以下情况下，承租人不得转租房屋：

1. 承租人拖欠租金。
2. 承租人在承租房屋内擅自搭建。

即使租赁合同约定了转租事项，当上述第一和第二种情况发生时，出租人仍有权收回同意转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，可以不受禁止转租条款的制约，但除非违反行政法规定，例如擅自搭建违反房屋规划管理规范。

三、房屋转租的注意事项

1. 非独立成套房屋的转租：

转租后，增加了合用部位的使用人可能会影响相邻使用人对合用部位的正常使用。因此，承租人在使用合用部位时应保持原状，不得随意扩大合用部位的使用范围，以免影响相邻使用人。如果承租人需要改变合用部位的使用状况，需征得原出租人和相邻使用人的同意。

2. 租期限制：

转租合同约定的租期最后时限不能超过原房屋租赁合同约定的最后租赁日。

四、房屋转租的登记备案

私房转租当事人在签订房屋转租合同后的15日内，应向房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案。需要提交的材料包括租赁合同登记备案证明、转租合同以及转租承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。如果提交的材料符合规定，相关部门将出具转租合同登记备案证明。

五、转租租金收益分配

转租的租金由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从转租租金中获得一定比例的收益。如果租赁合同或出租人书面同意转租时未约定租金收益分配，出租人无权获取收益。