解除租赁合同的纠纷如何进行处理

一. 承租人的解除权

1. 租赁房屋瑕疵导致无法使用或利益受到重要影响

根据《合同法》第二百三十一条规定，如果租赁房屋存在瑕疵（包括物的瑕疵和权利瑕疵），导致承租人无法使用或利益受到重要影响，或者在相当期间内无法获得收益，或者租赁房屋毁损导致无法实现合同目的，承租人有权解除合同。

2. 租赁物危及承租人安全或健康

根据《合同法》第二百三十三条规定，如果租赁物危及承租人的安全或健康，即使承租人在订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。该规定仅限于物的瑕疵，并且要求该瑕疵达到危及承租人安全或健康的程度。然而，我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，不论是物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四条第(四)项规定，承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件：(1) 承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是，如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也应允许承租人解除合同。(2) 出租人不在催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但对承租人已无利益的情况下，无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是可以随时解除。但应注意的是，其前提是租赁房屋的瑕疵已达到危及承租人（包括同住人）的安全或健康的程度。在这种情况下，即使承租人在订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释，就是，如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或健康，并且该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将无法主张解除合同。

二. 出租人的解除权

1. 承租人违反约定方式或不依租赁房屋性质使用收益

根据《合同法》第二百一十九条规定，如果承租人未按照约定的方式或租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物受到损失，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

2. 承租人迟延支付租金

根据《合同法》第二百二十七条规定，如果承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经出租人催告后仍未在催告期限内支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

3. 承租人未经出租人同意转租

根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，如果承租人未经出租人同意转租租赁房屋给第三人，出租人可以解除合同。

三. 双方均有的解除权

对于不定期租赁，双方均可以随时解除合同。根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，且无法根据《合同法》第六十一条的规定确定租赁期限的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。在实践中，解除合同引发的纠纷较为常见。处理此类纠纷时，应注意以下事项：1. 如果当事人有约定，应按照约定执行；如果没有约定，则只能根据法律规定解除房屋租赁合同，否则将构成违约。2. 合同的解除并非因符合解除条件而自动发生，而是需要有解除权的一方行使解除权。需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者之间的差异。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生需要实际行使解除权；后者则因约定（不可能是法定）条件成就而自动发生合同消灭的效力。根据《合同法》第九十六条规定，行使解除权应以通知的方式进行。然而，也可以通过诉讼的方式行使解除权，因为起诉本身可以视为一种通知。3. 必须严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，会构成违约。