如何追究出租房违约责任

双方需承担房屋租赁合同违约责任的情况

对于房屋租赁合同的违约责任，人们普遍关注的是责任的具体情况，因为只有明确责任的分配才能减少不必要的纠纷，确保租房过程的安全和放心。然而，在生活中仍然会出现一些情况，那么双方在什么情况下需要追究房屋租赁合同的违约责任。

一、违约的形式

在我国，租房违约的责任通常根据违约的实际情况来要求违约方承担。例如，如果承租人损坏房屋，出租人可以要求承租人采取补救措施，修复房屋或者赔偿损失；如果承租人想要毁约，出租人可以要求扣除定金或者要求承租人支付违约金。违约的形式包括继续履行（即强制履行）、采取补救措施、赔偿损失、定金责任和违约金责任。

二、违约金的计算

如果租赁合同中对违约金有约定，则按照约定的违约金比例支付。例如，双方在签订合同时约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金相同金额的违约金作为违约赔偿。

三、违约金的限制

约定的违约金不应随意设置，如果约定的违约金超过实际损失的30%，可以认为约定过高，可以要求降低。例如，房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约方可以要求降低违约金。

四、没有约定的违约金

如果没有约定违约金，应根据对方违约对你造成的实际损失来计算违约金，并退回押金和多余的房费。租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。例如，如果承租人尚拖欠出租人1500元的租金，那么房屋租赁合同的违约金不包含在这1500元内。

五、处理违约金的方式

一般情况下，双方应根据租赁合同的约定处理违约金，赔偿约定的金额。如果协商不成，可以通过向法院提起诉讼解决。需要提醒的是，一方行为被认定为违约时，另一方应仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式。在违约金或定金无法弥补实际损失时，违约方有义务补足差额。因此，通过重复累加的方式加重违约方的责任是不必要的。