根据法律效力，商品房认购书中约定的定金对买卖双方具有同等约束力。然而，在实际操作中，购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。在认购阶段，购房者只对房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行实质性磋商。一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者可能会发现合同条款与自己最初的设想相差甚远。在这种情况下，要求购房者承诺与开发商签署买卖合同是不公平的。
如果购房者因自身原因未能订立预售合同，则无权要求返还定金。然而，如果开发商为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同、在未取得预售许可证之前与购房者签订预售合同、未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，开发商应当双倍返还定金。双方无法协商一致或出现不可抗力等情况导致预售合同未能订立的，开发商应当将定金返还买受人。
根据我国法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保。如果因当事人一方原因未能订立买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理。如果买卖合同未能订立是因不可归责于当事人双方的事由，出卖人应将定金返还买受人。
定金是指在债权债务关系中，为证明债的成立和保证债的履行，一方当事人在债务未履行之前，先行交付另一方当事人一定数额的货币。根据《中华人民共和国担保法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。
订金不具有定金的性质，一般情况下，交付订金视作交付预付款。"订"的含义是订立、预订之意。购房合同的订金通常被划分为预付款，表示购房者为了预订房子而交付的款项。如果合同不成立，预付款应当返还。
如果购房者想要返还定金，可以采取以下方法：
首先，购房者需要了解定金与订金的区别。如果是订金，可以直接要求返还。但如果是定金，根据法律规定，除非开发商或现场销售存在过错，否则购房者不想购买房屋时，开发商可以不予退还。
购房者可以查看开发商是否具备相关许可证，如果开发商无预售许可证，属于非法销售，可以要求返还定金。
购房者可以要求修改商品房预售合同内容。如果在交付定金时，开发商给购房者展示了合同范本，但没有对合同条款进行解读，购房者可以解释自己并不了解合同内容，或者没有看过合同范本。购房者可以要求修改合同，并在签订合同时进行录音以作为证据。
购房者可以与现场销售协商退还一部分定金。如果现场销售同意退还定金，购房者可以将一部分定金作为感谢费给予现场销售。
如果开发商拒绝退还定金，购房者可以向当地的工商行政管理局投诉。工商行政管理局可以协调双方达成一致，并要求开发商退还定金。如果协商不成，工商管理局还可以对代理销售公司及开发商进行处罚。
购房者在支付定金后的合同签署时间和付款方式选择。一般来说，购房者在支付定金后的7-10个工作日内签订购房合同，需支付首付款或全款。付款方式通常不允许分期付款，如购房者遇到资金紧张无法全款支付时，可以与售楼人员进行协商，选择按揭贷款购房或先贷款后提前还
购房者交付的定金在不同情形下的退还问题。若开发商未取得预售许可证或故意隐瞒事实、提供虚假情况，应无条件退还定金并承担相应责任。若双方已签订预售许可证，购房者认为定金约定不公平，可申请变更或撤销并要回定金。注意事项是定金与预付款有本质区别，开发商应退还
购房签约中的法律事项。购房者在签订购房合同前，应确认开发商资质，包括五证和两书；区分定金和订金，明确其含义和退还规则；注意合同中面积的约定和含义，明确各种面积的具体指向；约定房屋交付和过户的时间，并关注房屋质量问题；明确物业管理事项，包括前期物业公司
合同履行中的无效认定和确保定金合同有效成立的方法。如果合同存在欺诈、胁迫、恶意串通等行为，或者损害社会公共利益、违反法律强制性规定等情形，可被认定为无效。购房者要确保定金合同有效，需采取签订中介协议、要求委托书等措施，遵循四个步骤后，一旦上家违约，购
