导读：擅自转租合同有效力，但是出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
一、转租合同的效力问题
1. 转租合同的效力
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在这种情况下，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效。然而，如果第三人造成租赁物损失，承租人应当承担赔偿责任。另外，如果承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同。
2. 出租人同意转租的期限
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条的规定，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，将视为出租人同意转租。
二、房屋转租的风险提示
1. 出租人的风险提示
- 出租方应及时提出异议并保留证据，如果知道或应当知道存在擅自转租行为。- 如果解除合同，应及时提出并明确腾退时间，并约定逾期腾退的费用计算标准。建议采用邮寄方式发送解除通知书，并保留面单及解除通知书的原件。- 如果因违约解除合同而导致实际损失，且合同中未约定违约条款，则应保留相关证据以证明实际损失的发生。
2. 承租人的风险提示
- 转租时必须经过出租人同意，可以在合同中事先约定，或者出租人书面或口头表示同意并保留证据。- 根据解除通知书的要求，承租人应及时腾退房屋，包括确保次承租人也能够及时腾退房屋。否则，出租人有权要求承租人支付全部逾期腾房的占有使用费。- 如果因为违约解除合同，除非合同另有约定，出租人有权不承担承租人已进行的装饰装修损失。而如果未经出租人同意进行装饰装修，则出租人有权不承担承租人装饰装修损失。
3. 次承租人的风险提示
- 在承租时，应确认承租人是房东还是二房东。如果是二房东，应要求承租人出具房东同意转租的声明。- 如果因擅自转租导致解除合同，次承租人应积极配合承租人及时腾退房屋，并与承租人做好交接。- 如果承租人逃逸，而次承租人已向承租人支付租金，出租人有权要求次承租人支付腾房的占有使用费。次承租人可以以未当得利为由要求承租人退还已支付但没有使用期间的租金。- 如果需要，双方可以直接协商解决方案，但需要相互让步。根据相关规定，出租人在知道或应当知道承租人转租之日起，必须在6个月内提出异议。如果超过六个月没有提出异议，出租人与承租人之间的房屋租赁合同以及承租人与次承租人之间的转租合同均具有法律效力。相反地，如果出租人在知道或应当知道承租人转租之日起，6个月内提出异议，出租人有权解除房屋租赁合同，并可以向法院请求确认转租合同的无效。
