物业纠纷的诉讼主体要求分析

物业纠纷的诉讼主体的要求及确定方法

物业纠纷的诉讼主体的要求主要是根据实际情况来确定的。物业使用人在以下情形之一时，可以作为诉讼主体：

(一) 直接与物业管理公司签订物业管理合同的物业使用人；

(二) 与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的物业使用人；

(三) 与物业使用人约定由其交纳物业服务费用的业主；

(四) 违反《物业管理条例》和业主公约规定的物业使用人。

在情形(三)和(四)下，业主可以列为共同被告。

由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。

对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。然而，我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。虽然业主委员会不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。在以下情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：

1. 物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的；
2. 业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的；
3. 物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；
4. 其他损害全体业主公共权益的情形。

在处理物业纠纷时，最好确定纠纷的主体，并根据实际情况解决。一旦确定了主体，便可进行相应的起诉。