土地使用权从什么时候开始算？

土地使用年限的计算方法

根据《城市房地产管理法》第43条和相关法规，土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其使用年限需要按照一定的计算方法确定。

转让方式取得土地使用权的计算方法

根据法律规定，转让方式取得国有土地使用权的受让人所能使用的土地年限并不是从转让之日或开工之日重新计算，而是将原土地出让合同约定的使用年限减去原使用人已经使用的年限之后的剩余年限。

以一个例子来说明，假设土地出让年限为40年，转让时已使用了7、8年，则新的受让人剩余土地使用年限为33年或者32年。

土地使用年限的起算时间

需要注意的是，无论是国务院《条例》还是《城市房地产管理法》都没有明确规定土地使用年限从何时开始起算。土地使用年限的起算时间在土地出让合同中约定为“土地使用年限从出让方交付土地之日起算”，但对于“交付”一词的具体含义以及交付标准等方面，并没有统一的表述。

实践中，土地出让合同对于交付的约定常常不明确，有的约定出让方应当完成土地的“三通一平”(还有“五通一平”、“七通一平”等)。如果没有明确的交付标准和方式的约定，土地使用年限的起算就会成为问题。

土地使用年限的起算原则

从公平原则和土地出让年限规定的本意来看，土地使用年限应当从受让人实际使用之日开始起算。因此，如果因政府原因导致土地不能按时交付或者交付的土地不符合使用条件而导致使用人不能实际使用土地，则土地使用年限应当从实际具备使用条件之日开始计算，而不是从原出让合同约定的时间开始计算。

不同方式取得土地使用权的计算方法

综上所述，当事人取得土地使用权的使用年限取决于土地是通过出让方式还是转让方式取得的。如果是通过出让方式取得的土地使用权，使用年限按照出让合同上的具体规定计算。而如果是通过转让方式取得的土地使用权，需要将原使用人已经使用的时间减去，然后从剩余时间开始计算使用年限。