国有土地使用权出让程序是怎样的？

国有土地使用权出让程序

一、招标出让土地程序

1、招标出让土地可以采用公开招标或邀请招标的方式。

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告进行的招标。

邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。

招标人应为国土资源行政主管部门或土地交易机构。

2、招标人可以采用招标方式出让土地的情形包括：

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的土地；

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

3、如果采用招标方式进行土地交易，投标人少于三人的情况下，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

4、招标人应当在投标截止日前至少20日发布招标公告或邀请招标书。如果因特殊情况需要更改、补充或撤回公告，招标人应在开标日前不少于3日告知当事人。

5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。单位投标人应由法定代表人书面签字加盖公章；个人投标人应由投标人本人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。如果招标公告中允许邮寄标书，投标人应当挂号邮寄，并且以投标截止日前招标人收到标书方为有效。

6、投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容：

(1)填写好的国有土地使用权投标书；

(2)投标人有效的营业执照副本；

(3)企业法定代表人证明书；

(4)法人代表身份证明书；

(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件。

二、拍卖出让土地程序

1、拍卖土地使用权应发布拍卖公告，拍卖公告应在拍卖开始前20日发布。如果因特殊情况需要更改、补充或撤回公告，按规定进行，并在拍卖日不少于3日前告知当事人。

2、拍卖公告发出后，竞买人应在规定的时间内向拍卖人提出书面竞买申请，交纳竞买保证金，并提交相关材料，包括营业执照副本、法定代表人证明、法定代表人的身份证影印件、资信证明、委托竞买需要提供的法人授权委托书以及拍卖人认为需要提交的其他证明文件。如果公告告知可以邮寄竞买申请文件，竞买人应当挂号邮寄，并且以竞买申请截止日前拍卖人收到为有效。

3、拍卖人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和拍卖文件及相关材料，对不符合竞买资格的，拍卖人应当将申请材料退回竞买意向人。

4、发出拍卖文件后，拍卖人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。竞买人应当对竞买申请书的承诺承担责任。

5、以下情形之一的竞买申请为无效：

(1)申请文件在竞买申请截止日后收到的；

(2)申请文件不齐合或不符合规定的；

(3)申请文件字迹不清，无法辨认的；

(4)未提供应当提供的保证金。

6、拍卖人对符合资格的竞买人发放编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资格。竞买人一经举牌应价即产生法律效力，不得撤回。如果其他购买人有更高应价，原应价即失去效力。竞买人现场口头提出加大加价幅度，符合竞价原则的，可以接纳其报价。

7、拍卖人应当按照规定的时间和地点召集竞买人举行拍卖会，公布拍卖规则、程序和方法。

8、拍卖会按以下程序进行：

(1)竞买人出示标志牌，主持人点算竞买人；

(2)主持人介绍土地的位置、面积、用途、使用年限、规划条件等事项；

(3)主持人宣布起价价位、应价递增的幅度和拍卖规则等事项；

(4)主持人宣布竞买开始；

(5)竞买人应价；

(6)主持人连续三次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌；

(7)主持人宣布最后应价者为竞得人；

(8)拍卖人与竞得人签署《拍卖成交确认书》。

9、《拍卖成交确认书》应包括以下内容：

(1)拍卖人、竞得人的名称(姓名)、地址；

(2)拍卖标的；

(3)拍卖的有效时间、地点及价款；

(4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点；

(5)违约责任及争议解决方式；

(6)其他需要约定的事项。

10、拍卖人可以设定拍卖地块的底价，设定底价的情况下，主持人应在拍卖前说明。如果竞买人的最高应价未达到底价，该应价无效，主持人应终止拍卖。