如何计算租金的投资回报率

方法一：租金回报率分析法

公式：

租金回报率 = (税后月租金 - 每月物业管理费) × 12 / 购买房屋总价

租金回报率是衡量投资物业是否值得的指标，该比值越大，表明投资越有价值。

优点：

该方法综合考虑了租金、房价和两者之间的相对关系，是一种简便的选择“绩优地产”的方法。

弊病：

该方法没有考虑到所有的投入和产出，也没有考虑到资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。此外，它也无法提供关于按揭付款的具体分析。

方法二：租金回报率法

公式：

租金回报率 = (税后月租金 - 按揭月供款) × 12 / (首期房款 + 期房时间内的按揭款)

优点：

该方法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可以估算资金回收期的长短。

弊病：

该方法未考虑前期的其他投入和资金的时间效应，也无法解决多套投资的现金分析问题。由于其固有的片面性，也不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR = 累计总收益 / 累计总投入 = 月租金 × 投资期内的累计出租月数 / (按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修基金 + 家具等其他投入 + 累计按揭款 + 累计物业管理费)

优点：

IRR法考虑了投资期内的所有投入和收益、现金流等各方面因素，可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

然而，通过计算IRR来判断物业的投资价值是基于当前数据推断未来情况。未来租金的涨跌是不确定的。唯一确定的是市场的未来是不确定的，可能会升值，也可能会贬值，只是要看哪种可能性更大。

作为投资行为，投资者关注收益和风险，通过对IRR的分析发现，房价、租金以及能否迅速出租与投资成功与否相关。由于房价是可知的，因此能否准确预测租金水平和选择投资项目成为决定投资成败的关键。

当然，如果您觉得上述专业方法过于复杂，想要一个简单的投资公式评估物业的投资价值，国际上专业的理财公司提供了一种简单的方法。根据他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益 × 15年 = 房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益 × 15年 > 房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。