土地租赁的转让与登记

国有土地租赁是指承租人通过支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押的行为。转租、转让或抵押承租土地使用权必须依法登记。

承租土地的转租与分租

如果承租人将承租土地转租或分租给第三人，承租土地使用权仍由原承租人持有。承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得了土地的他项权利。如果承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务将转给第三人，第三人取得了承租土地使用权。即使租赁合同更名后，合同仍然有效。如果地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可以作为抵押物。但是，在抵押权实现时，土地租赁合同也必须同时转让。在租赁期内，承租人享有优先受让权。当土地进行出让手续后，租赁关系终止。

土地使用权的出让

土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为。除政府土地管理部门外，其他单位、个人和组织都不得擅自出让集体土地。集体土地所有权不得擅自转让或租赁。如果集体土地上建成的房屋要进行转让，必须符合一定的条件。主要条件包括：房屋所有权和占用范围内土地使用权已经依法登记；受让方必须是本乡镇范围内具备条件的个人或集体经济组织。此外，居住房屋的转让还需要经乡镇人民政府批准。

租约规定

租赁届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。原承租人可以以廉价购买租赁资产的选择权将资产转移给任何人。转租的性质取决于新租约的特点，可以根据一定的标准进行分类，并进行经营租赁处理或者销售式融资租赁、直接融资租赁处理。如果原租约不符合以上两个条件，但符合融资租赁应具备的其他两个条件：租赁期长于或等于租赁资产预计经济寿命的75%；或最低租赁付款额的现值高于或等于租赁资产公允价值的90%，原承租人也可以通过经营租赁、直接融资租赁和销售式融资租赁等方式转租新租约。新租约不得包含所有权转移或允许承租人在租期届满时以名义价款购买租赁资产的条款。如果原租约属于经营租赁性质，转租也只能是经营租赁。无论在哪种租赁方式下，原租赁下尚未摊销的租赁资产余额，一般应作为新租赁的租赁资产的成本处理。