商铺转让合同纠纷处理技巧

一、承租地点的约定

商铺转让合同中，承租地点的约定涉及约定法院管辖和出租人变更店面的违约条款设计。

二、租金递增及时间点的约定

商铺转让合同中，需要明确租金递增的基数（月租金、季度租金、年度租金）以及递增比例和时间点，以便承租人预估成本和收益。

三、租赁保证金或履约保证金的约定

商铺转让合同中，租赁保证金或履约保证金用于确保承租人依约履行合同。需要详细列出违约情况下的兜底条款设计。

四、纠纷处理途径

商铺转让合同中，应约定纠纷处理机制，参阅相关法律救济与诉讼成本的文章。

五、拆迁赔偿问题

商铺转让合同中，应约定承租人与出租人之间如何处理拆迁赔偿问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国家只对房屋所有权人进行补偿。承租人应选择出租人价值补偿，包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，并将范围具体化、数值化以便操作和后期索赔。

六、续约及添附物处理

商铺转让合同中，应约定合同期满后续约和添附物的处理方式。

商铺租赁合同履行过程的纠纷

在商铺租赁过程中，可能出现物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。

一、买卖不破租赁问题

买卖不破租赁是指在租赁合同履行期间，出租人出售物业，买受人受制于租赁合同，买受人需等到租赁合同期满后行使所有权。出租人出售物业需履行告知承租人的义务，承租人享有优先购买权。

二、承租人的优先购买权

承租人的优先购买权在实际履行过程中难以保证。承租人需注意出租人故意抬高物业价格等情况，对于商铺投资过大的承租人可能面临亏损撤租的情况。买卖交易在租赁合同签订之后，买受人需遵守租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。

三、买卖不破租赁的损失追偿

承租人需了解承租物业在签订租赁合同之前是否存在买卖关系。如果买卖关系在租赁合同之前存在，则买卖不破租赁效果不成立，承租人遭受损失可向物业出卖人追偿。

四、债权优先于物权

买卖不破租赁和抵押权设置在租赁合同生效后的情况下，债权优先于物权的实现。承租人需注意双方各自的过错范围内承担责任，部分损失可能无法获得法院支持。买卖不破租赁和抵押权受租赁合同的约束，抵押权人需遵守租赁合同的条款约定。