离婚房产处理时要考虑哪些问题

1、婚后共同买房：夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，离婚后房屋如何分割

首先，需明确房屋产权是共同财产，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字。其次，需要确定房屋价值，按市场价计算，而非当初购房合同金额。再次，要区分权益部分和债务部分。如果涉及贷款，应先扣除贷款金额。也就是说，取得房产的一方应支付未取得房产的一方房屋价值的一半，而得房方则需独自偿还剩余的本金及利息。

2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，如果夫妻一方在婚前支付了全部房款并取得了房产证，那么该房屋属于婚前财产。因此，在离婚时，另一方无权要求分割。

3、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割

尽管房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除非夫妻另有约定，否则应视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方个人工资还贷还是双方工资共同还贷，都应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方能证明还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应视为夫妻共有财产。这是一个较为复杂的情况。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割

虽然房产证是物权凭证，用于证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产证的房屋就应视为婚后财产。在这种情况下，需要将财产来源细分为婚前和婚后两部分进行分割。这与第5种情况相同。

5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，如果双方在离婚时对尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋存在争议且协商无法解决，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，任何一方可另行向法院提起诉讼。此外，最高院民一庭的相关解释明确指出，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋；(2)购买商品房；(3)购买经济适用房。对于这三种房屋，在离婚时，如果尚未取得房产证，法院不宜直接判决该房屋的所有权。