房屋和土地一并抵押的规定的目的和效力

房屋和土地一并抵押的规定旨在解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突。该规定并非意在强行扩张抵押权的效力。

法律咨询：朋友做生意我用钱我将自己房屋抵押但明天登记，请问抵押合同是否有效?

律师解答：抵押合同有效，但由于未进行登记，无法对抗善意第三人。

如果房屋所有者在抵押权未登记之前将房屋卖给了不知情的人，该人可以合法取得房屋所有权。拥有抵押权的一方不能以签订了抵押合同为理由要求买房者退还房屋，或主张买卖合同无效。

相关法律知识

盲目采取房地合并抵押产生的后果

房地合并抵押只是掩盖矛盾而非解决矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权的分离现实未改变；另一方面，法律未为此现实提供解决办法，而是不顾现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，导致制度内部逻辑紊乱。随着新建房屋数量不断增加，房屋流转日益频繁，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，盲目坚持房地合并抵押的做法将产生严重后果。

房地合并抵押的后果

1) 无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。房地合并抵押未确定房屋抵押登记或土地使用权抵押登记的先后顺序，导致土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；随后，房屋所有权抵押的范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。然而，实际上这两次抵押是重复的。需要补充说明的是，在实践中，房屋抵押必须先完成并获得权利证明，然后才能提交资料到国土资源局进行土地抵押登记，顺位也是相应的。

2) 给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。许多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。然而，在房屋抵押时，并未除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分存在重复抵押，违反了《担保法》第三十五条的规定。

3) 在当事人明确约定只抵押土地使用权或房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理安排交易生活和分配交易风险。抵押的范围与债务人的代价紧密相关，抵押人仅以土地使用权作抵押或以土地使用权和地上房屋所有权一并抵押来担保债务，与债务内容及债务人支付的利息等密切相关。担保物价值越高，债权人风险越小，主债务人承担的代价相应越小。