土地收益权的质押问题

一、质押的定义和适用范围

根据《担保法》第六十三条的规定，质押是指债务人或第三人将动产移交给债权人占有，作为债权的担保。质押的特征包括权利人对质押物的控制以及在债务到期不能清偿时，债权人可以行使对质押物的权利。根据《担保法》第八十一条的规定，权利质押适用于本章第一节的规定。

二、土地收益权的质押问题

1. 理论上，土地收益权不适合质押 a. 土地处分收益权不适合质押： - 国有土地使用权处分收益是在权利人丧失对国有土地使用权时获得的收益，只有取得国有土地使用权处分权才能获得该部分收益。贷款人无法控制国有土地使用权的处分权，因此无法质押该收益权。 - 出租土地的租金收取权也不适合质押，因为租金是一种金钱形式，本身不可质押。 b. 土地经营使用收益权不适合质押： - 对已出租土地的租金收取权无法质押，因为已出租土地的租金收取权是既成的权利，贷款人可以直接获得该权利。 - 对待出租土地的未来收取租金权也无法质押，因为在确定出租地块前，无法对该收租权进行质押。 - 对于借款人自己使用土地的情况，从法律和逻辑上讲，也不存在质押的可能。2. 具体操作上，土地收益权不适合质押 a. 土地处分收益权不适合质押： - 要想质押土地处分收益权，贷款人必须控制国有土地使用权的处分权，即掌握国有土地使用权的相关权利证书。然而，这样做的结果是将国有土地使用权抵押，而不是质押土地处分收益权。 b. 土地经营使用收益权不适合质押： - 对已出租土地的租金收取权的质押只能通过限制借款人对该收租权的行使来实现，但这在实际操作中并不可行。 - 对于土地储备机构经营使用的土地来说，其收益权是既成的、确定的，因此也不适合质押。 - 对待处分土地的收益权来说，其收益是一种处分收益，而非经营使用收益。3. 现有法律规定上，土地收益权不能质押 a. 根据《担保法》的规定，土地收益权不属于可以质押的权利。 b. 已有的收益权质押方面的规定，如公路收费权质押和电网建设与改造工程电费收益权质押，不适用于土地收益权质押。这些规定中的所谓“质押”实质上并非担保法意义上的质押。

建设用地使用权的特征

建设用地使用权具有以下特征：1. 建设用地使用权是一种存在于国家所有土地之上的物权。建设用地使用权的标的仅限于土地，城市土地属于国家所有，农村和城郊土地除法律规定属于国家所有外，属于集体所有。因此，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。2. 建设用地使用权的目的是为了保存建筑物或其他构筑物。建设用地使用权的主要内容在于使用国家所有的土地，而建筑物或其他构筑物的有无并不影响建设用地使用权的设立和存续。3. 建设用地使用权是一种他物权、用益物权、有期限物权、不完全物权、主物权、定限物权和不动产物权。根据我国物权法的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。此外，随着人类文明的进步和建筑技术的发展，土地利用已不再局限于地面，而是向空中和地下扩展。因此，在建设用地使用权制度中，建设用地使用权人对于土地的利用不仅限于地面，还包括地上和地下的空间。建设用地使用权制度应当能够满足土地的立体化和多层次利用的需求。根据物权法的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。