买房须知：审查房屋买卖合同前的法律要求

在签订房屋买卖合同之前，购房者应当审查开发商提供的五证是否齐全。重点审查的内容包括五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。

审查五证的齐全性

五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。购房者可以到发证机关相关网站查询这些证件的真伪。购房者在购买商品房时，应重点查看《商品房预售许可证》，因为若其他四证不全便无法取得《商品房预售许可证》。

购房者遇到开发商推迟交房的应对措施

当购房者遇到逾期交房等违约违法行为时，可以根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，使房屋满足交付条件并确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。即使合同得以继续履行，购房者仍然有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。

另外，购房者也可以以开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效。如果合同被解除或确认无效，开发商应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失。如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

购房者遇到开发商推迟办证的应对措施

根据购房合同中关于交付房产证时间的约定，购房者应按约定或法律规定的期限取得房屋权属证书。如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。如果合同明确约定了逾期办证违约金，可以按约定主张；如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

购房者遇到房产面积缩水的应对措施

根据相关法律规定，如果出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，应根据合同约定进行处理。如果面积误差在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持。如果面积误差超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，并要求出卖人承担赔偿责任。如果房屋实际面积大于合同约定面积，买受人应按约定的价格补足差额，如果房屋实际面积小于合同约定面积，出卖人应返还购房款及利息，并双倍返还超出3%部分的房价款。

学区房与划片房的区别

学区房与划片房不同，购房者在选择学区房时需要注意。即使某楼盘与学校地理位置相邻，也不能确保孩子能够划入该片就读。购房者需要了解房屋所在区域范围，并将其与教育局划片范围进行对比，以确保购买的房屋属于划片学校范围内。购房者还需了解规划中的教育资源何时投入使用。

空置房物业费的收取规定

根据规定，连续三个月无装修的空置房，物业费按照20%缴纳。

购房者遇到房屋质量问题的应对措施

购房者在商品房交付使用后认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。如果经核验确属主体结构质量不合格，购房者有权退房，开发商应当承担赔偿责任。

购房者想要退订金的应对措施

购房者与开发商关于订金和定金的纠纷时常发生。购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。

开发商要求加层的应对措施

开发商不得擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。如果规划局调整规划违法，购房者可以举报和控告。如果规划调整前购房者已与开发商签订了预售合同，开发商的行为构成违约，购房者可以解除合同并追究开发商的违约责任。