房地产商发布虚假广告，指的是其故意发布虚假或部分虚假的广告内容。购房者需要能够证明广告内容的虚假性，并且这种虚假是房地产商有意为之。这是房地产商承担责任的前提。
购房者因为依赖虚假广告，对广告承诺的内容抱有期望才购买房屋，从而受到了欺骗和误导。但如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认定为受到欺骗和误导。
购房者的合法权益受到实际损害，包括财产、金钱和精神上的损害。
虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间存在因果关系。
房地产广告的房源信息应当真实，面积应当明示为建筑面积或套内建筑面积，并禁止包含以下内容：
(一) 升值或投资回报的承诺；
(二) 以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
(三) 违反国家有关价格管理的规定；
(四) 对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
违反本法规定，发布虚假广告的行为，工商行政管理部门可以采取以下处罚措施：
1. 责令停止发布广告，要求广告主消除影响；
2. 处以广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以二十万元以上一百万元以下的罚款；
3. 若两年内有三次以上违法行为或有其他严重情节，处以广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以一百万元以上二百万元以下的罚款；可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。
医疗机构有上述违法行为且情节严重的，除由工商行政管理部门处罚外，卫生行政部门可以吊销诊疗科目或医疗机构执业许可证。
明知或应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的广告经营者和广告发布者，工商行政管理部门可以采取以下处罚措施：
1. 没收广告费用，处以广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以二十万元以上一百万元以下的罚款；
2. 若两年内有三次以上违法行为或有其他严重情节，处以广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以一百万元以上二百万元以下的罚款；可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。
广告主、广告经营者、广告发布者有上述违法行为，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
有以下行为之一的，工商行政管理部门可以采取以下处罚措施：
1. 责令停止发布广告，要求广告主消除影响；
2. 处以广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以十万元以上二十万元以下的罚款；
3. 若情节严重，处以广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以二十万元以上一百万元以下的罚款；可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。
虚假广告的民事责任主体以及责任承担方式。广告主、广告经营者和发布者在发布虚假广告时应承担民事责任，广告推荐者如果涉及虚假广告推荐也应承担连带责任。责任承担方式包括赔偿损失、停止侵害等。文章分析了我国现行立法在虚假广告赔偿等问题上的不足，并提出立法建议
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最高人民法院的司法解释，规定销售广告和宣传资料在商品房买卖合同中具有法律效力，被视为要约邀请。即使未明确载入合同，这些广告和资料也应视为合同内容，对合同订立和房屋价格有重大影响。开发商需履行广告和宣传资料中的承诺，否则业主有权要求承担违约责任。业主在
虚假广告的定义和行为，包括虚假广告的具体表现行为，如商品或服务虚假宣传、虚假注册商标等。虚假广告具有误导性和欺骗性，侵害消费者合法权益，必须承担行政和民事责任。行政责任包括停止发布广告并公开更正，处以罚款等；民事责任包括承担侵权责任的多种方式，消费者
