房地产商发布虚假广告，指的是其故意发布虚假或部分虚假的广告内容。购房者需要能够证明广告内容的虚假性，并且这种虚假是房地产商有意为之。这是房地产商承担责任的前提。
购房者因为依赖虚假广告，对广告承诺的内容抱有期望才购买房屋，从而受到了欺骗和误导。但如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认定为受到欺骗和误导。
购房者的合法权益受到实际损害，包括财产、金钱和精神上的损害。
虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间存在因果关系。
房地产广告的房源信息应当真实，面积应当明示为建筑面积或套内建筑面积，并禁止包含以下内容：
(一) 升值或投资回报的承诺；
(二) 以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
(三) 违反国家有关价格管理的规定；
(四) 对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
违反本法规定，发布虚假广告的行为，工商行政管理部门可以采取以下处罚措施：
1. 责令停止发布广告，要求广告主消除影响；
2. 处以广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以二十万元以上一百万元以下的罚款；
3. 若两年内有三次以上违法行为或有其他严重情节，处以广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以一百万元以上二百万元以下的罚款；可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。
医疗机构有上述违法行为且情节严重的，除由工商行政管理部门处罚外，卫生行政部门可以吊销诊疗科目或医疗机构执业许可证。
明知或应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的广告经营者和广告发布者，工商行政管理部门可以采取以下处罚措施：
1. 没收广告费用，处以广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以二十万元以上一百万元以下的罚款；
2. 若两年内有三次以上违法行为或有其他严重情节，处以广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以一百万元以上二百万元以下的罚款；可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。
广告主、广告经营者、广告发布者有上述违法行为，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
有以下行为之一的，工商行政管理部门可以采取以下处罚措施：
1. 责令停止发布广告，要求广告主消除影响；
2. 处以广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以十万元以上二十万元以下的罚款；
3. 若情节严重，处以广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处以二十万元以上一百万元以下的罚款；可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。
房地产商发布虚假广告的法律责任问题。文章定义了虚假广告的要件，并指出房地产商发布虚假广告需承担法律责任的前提是购房者受到欺骗和误导，且虚假广告与损害之间存在因果关系。文章还提到了房地产广告的相关法律规定，包括禁止包含升值承诺、以项目到达某一具体参照物
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