破产清算中的房屋租赁问题及解决办法

一、破产企业作为承租人的情况

根据破产企业的情况，一般情况下，破产企业应停止生产经营。作为承租人的破产企业签订的租赁合同是企业经营的一部分，严格来说，也应解除合同。然而，如果破产企业继续生产经营，并且继续履行租赁合同符合破产企业的整体利益，那么破产管理人可以继续履行合同，并将合同主体变更为破产管理人。如果破产管理人在履行合同过程中给对方当事人造成损失，这将被视为公益债务处理，对方当事人不能简单地申报债权。

二、破产企业作为出租人的情况

根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，作为出租人的破产管理人可以选择解除合同。然而，如果选择行使解除权，承租人将因出租人的破产而失去承租权，这是与其无关的事项，因为承租权是独立的财产价值。为了保护承租人的权益，应对破产管理人解除合同的权利进行限定。否则，根据破产法第五十三条的规定，承租人只能申报其损失的债权，而目前我国破产案件的清偿率很低，几乎为零，承租人申报债权几乎没有任何价值。现实中，承租人对此反映强烈，意见很大，甚至拒绝履行解除合同的情况时有发生，这严重影响了破产案件的进程和社会和谐稳定。

如果破产管理人不行使解除权，租赁合同将在破产管理人的管理下继续存在，租金则属于破产债权。如果破产管理人继续履行合同给承租人造成损失，这应当作为公益债务处理。

租赁合同到期不续签的应搬离

当房屋租赁合同到期后，双方没有续签合同，但租客仍然继续居住，这意味着双方默认了一种无固定期限的租赁合同关系。换句话说，任何一方都可以随时终止合同关系。如果原房屋租赁合同到期后，租客不续租，则应立即搬离。如果继续居住，房东可以要求房客支付房租。当房屋拆迁时，房东可以要求房客立即腾房。