农村房屋拆迁常见的法律问题有哪些

农村房屋拆迁常见的法律问题有哪些

一、从法律上看

1、农村房屋拆迁缺乏专门的法律法规和规章。

目前，我国尚未出台针对农村房屋拆迁的专门法律和规章，只有《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一针对城市居民房屋拆迁的行政法规。对于农村房屋拆迁来说，主要涉及集体土地的房屋拆迁。在适用法律上，农村房屋拆迁适用《中华人民共和国土地管理法》，而房屋拆迁只是征地过程中地上附属物补偿的一部分。因此，在拆迁主体上，农村房屋拆迁的主体是政府部门（划拔土地为直接使用土地的政府部门、出让土地为土地的管理部门）；在安置方式上，农村房屋拆迁采用迁建安置、调产安置和货币补偿三种方式；在补偿标准上，农村房屋拆迁的补偿以实物补偿为主（根据评价按重置价结合成新率进行评价），而城市房屋拆迁可以按市场操作。另外，由于农村许多房屋没有产权证，是由老一辈人建造的，因此在拆迁时缺乏直接的法律和规章作为依据，给农村房屋拆迁工作增加了难度，也使农民保障自身利益缺乏法律武器。

长期以来，农村房屋拆迁一直处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权一直被忽视，仅被包含在“附属物”中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿时，没有严格按照国有土地上的房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至没有资格参照，仅依据地方性法规和以下的规范性文件擅自处置农民财产。农民的公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，将本应受到上位法保护的农民合法财产权转移到了下位法中，这种法律的移位或使用不当是我国法律的一大漏洞。

2、农村农民缺乏法律知识，维权意识不强。

农民往往相信政府和开发商口头承诺，没有签订任何安置补偿协议，一旦房屋被拆迁，农民的利益就被忽视。

二、从补偿上看

1、补偿范围较窄。

(1)我国房屋拆迁补偿基本上限于财产权补偿，而财产权的补偿也仅限于对直接损失的补偿。然而，实际上，被拆迁人在取得房屋所有权时已经支付了相应的土地使用费，但在房屋被拆迁后，这部分费用并未完全纳入补偿范围。

(2)农民在拆迁过程中不仅失去了房屋，还受到了生活和工作的不同程度的损害。有的村民需要另寻生存地点，增加了生活和就业成本。

(3)许多村民的房屋被拆迁后，由于拆迁导致的一系列不利后果，必然给村民带来精神上的痛苦和创伤，应给予一定的金钱安抚。然而，现行的补偿法律法规中并没有此项规定。

2、补偿安置不到位且不合理。

(1)政府要对土地实行征用，拆迁农民房屋时，声称安置房屋尚未建设完毕，要求农民自行在外村租房居住，并承诺安置房屋建设完毕后立即迁入。然而，政府和开发商在农民搬迁后却不兑现承诺。

另一方面，虽然农民拆迁户得到了安置房屋，但未获得养老保险和医疗保障，仅得到一次性补偿，没有为农民日后的生活提供必要的安排。由于农民无法再从事农作和农村副业，导致农民的基本生活水平没有提高，反而变得更差。

更为严重的是，由于拆迁单位的资金缺乏有效监督或资金不足，农民的补偿资金不能及时到位，给农民带来极大困难，生活来源中断，甚至连最低生活保障都无法落实。与此同时，农民因房屋拆迁带来许多不便和生活损失，如子女入学问题、生活成本增加（交通费、管理费、医疗费等），都困扰着农民拆迁户。

(2)脱离“以人为本”的原则。在房屋安置补偿过程中，通过实地调查和对当地有关部门关于农村房屋拆迁的规范性文件的了解与分析，发现在农村房屋拆迁补偿中普遍存在过分重视硬性标准的倾向，严重脱离了“以人为本”的原则，取而代之的是“以硬件为本”。例如，在住房安置上，根据农民是否拥有本地户籍或家庭中拥有户口的人数来确定安置房屋的面积，同时结合原住房面积的大小进行折算。如果一户有五口人，但只有三人拥有当地户口，而该家庭居住面积为90平方米，根据相关比例折算后只能安置到50平方米的房屋。如果没有当地村民户籍，则可能无法获得补偿。对于拆迁房屋中的弱势群体（如老人、残疾人），只是统一给予一次性补偿和政府提供的最低生活保障金，采用一刀切的方法，与为人民服务的宗旨相悖。

3、补偿费用和标准偏低。