拆迁补偿安置合同纠纷需要注意哪些问题

一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征

涉诉客体的特殊性

根据我国的立法体例，城市房屋拆迁问题已被纳入房地产法律规范范畴，具有明显的商法性质。与一般的房屋案件相比，涉诉的房屋必须是已被确定拆迁或已被拆迁的客观事实，才能引发涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。

涉诉法律事实的复合性

根据2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》中的“拆迁管理”一章，城市房屋拆迁涉及两种法律事实，即已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议的情况。根据最高人民法院的规定，对于已签订补偿安置协议的当事人，涉诉案件按照民事案件受理；对于未签订补偿安置协议的当事人，涉诉案件属于行政案件。这涉及到房屋拆迁管理部门作为政府部门实施行政干预的行政行为，包括核发房屋拆迁许可证和根据申请进行房屋拆迁裁决。因此，房屋拆迁案件无论以民事案件还是行政案件形式进入审理程序后，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系。一般来说，进入审判程序的每个案件主要涉及双方当事人之间的权利义务关系，权利和义务的对象较为明确。然而，城市房屋拆迁补偿安置合同案件涉及多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中包括拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系、被拆迁人与承租人的腾房关系、拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，以及房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等。因此，这些复杂的法律关系使得案情错综复杂，处理难度十分巨大。

涉诉案件社会影响的全局性

执法的社会效果与法律效果相统一，要求比较严格。在城市的发展过程中，房屋拆迁涉及到社会的各个方面，与千家万户居民的切身利益息息相关。在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法强制拆迁并通过法律规范社会行为是必然趋势。在这种强大的压力下，如何把握执行法律与执行政策、依法强制执行与保护最广大人民的根本利益之间的矛盾，成为我们法律、法官面临的一个难题。城市发展的每一步都与动拆迁密切相关，每次拆迁都可能涉及千家万户。在绝对公平不可能的情况下，如何找到双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量避免引起被拆迁人的对立情绪，防止群体上访，切实维护社会稳定，成为一项重要任务。

二、拆迁补偿安置的法律依据

我国房地产管理法律、法规明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未……办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”。这从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对于这一点，在理论上和实践中都没有争议。然而，对于没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是否一概否定，应根据具体情况而定。根据我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，即土地使用权证、土地规划证和城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证。然而，在城市房屋建筑过程中，由于各种原因，城市房屋的产权形式表现各异。除了三证齐全的房屋产权形式外，还存在其他产权形式。对于这些产权形式，是否可以成为拆迁补偿安置的法律依据呢？

属于合法建筑，但未取得房屋产权证

对于那些属于合法建筑但未取得房屋产权证的情况，即使房屋所有人在取得土地使用权证、规划许可证和建筑规划许可证的前提下未办理房屋产权证，笔者认为他们应享受法律规定的拆迁补偿安置待遇。因为该房屋所有人（被拆迁人）所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。在享受拆迁补偿安置待遇时，被拆迁人也无需到房产部门补办房屋产权手续。然而，对于缺失房屋产权证这一事实，应适当予以处理，即在补偿安置费用中，根据办证费用的多少予以扣除。

属于违章建筑

对于那些没有任何建筑申报手续或虽有一定手续但三证不齐全的被拆除房屋，根据法律规定，它们属于违章建筑，不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。然而，对于以下几种情况，情况稍有不同。1.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因房屋属于拆迁范围，房屋产权证暂停办理而未取得房屋产权证的情况。对于这种情况，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇。因为他的违章建房违法行为在根据城市规划部门的罚款处罚后，按照处罚规定补办了有关手续，该房屋已由违章建筑变为合法建筑，合法建筑所有人应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。2.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的情况。对于这种情况，被拆迁人的违章建筑属于违反城市规划部门规定，在城市规划内未合法建筑房屋。现在要拆除违章建筑并按照城市规划进行建筑，被拆迁人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。然而，对于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应酌情予以补偿。需要明确的是，对其建筑材料的补偿仅限于补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。3.建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但在处罚决定中载明了附加条件的情况。对于这种情况，如果附加条件不明确或难以理解，则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享受安置待遇。原因有三：首先，被拆迁人的房屋产权证存在瑕疵，是根据附加条件补办的，与一般的房屋产权证不可同日而语。被拆迁房屋已由违章建筑变为合法建筑，合法建筑当然应享受按价补偿的待遇。其次，被拆迁人在建房时违反了城市规划部门规定，在城市规划内未合法建筑房屋，因此不可能获得安置待遇。最后，附加条件属于契约性质。虽然处罚是一种行政行为，但在处罚决定中载明一定的附加条件体现了合约行为的特点。如果附加条件明确规定了无条件拆除违章建筑，那么被拆迁人就不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应予无条件拆除。