土地转让合同效力要如何认定

土地转让合同效力的认定方法

一、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的情况

如果转让方在起诉前或申请仲裁前取得土地证或者有批准权的政府同意转让，那么转让合同是有效的。如果转让方未取得土地使用证书，实质上是尚未完全取得转让土地的所有权，因此通常被视为无权处分土地。但是，如果合同签订后，县级以上人民政府有权批准核发土地证给转让方，或者批准了转让行为，那么这个办证或批准行为应被视为追认转让方无权处分的行为，因此此时合同是有效的。

二、一地多卖情况下的合同效力认定

如果发生一地多次转让的情况，所有的转让合同都是有效的。受让方都有权要求履行合同，具体情况如下：

1. 如果办理了变更登记手续的一方要求交付土地，那么该要求是合法的。
2. 如果双方都未办理变更手续，但其中一方先行合法占有并进行投资开发，那么该方有权要求办理变更登记。
3. 如果双方都未登记且未合法占有开发，但其中一方先行交付了转让款，那么该方有权要求交付土地并办理变更登记。
4. 如果合同双方都未履行，但根据法律规定，先签订的合同方有权要求继续履行；未取得土地使用权的一方可以请求解除合同并获得赔偿。一地多卖属于欺诈行为，合同并非无效，受让方有权要求解除合同并获得赔偿。然而，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同，那么只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。

三、转让划拨土地未经有批准权的政府批准的情况

如果转让划拨土地未经有批准权的政府批准，那么转让合同是无效的。然而，如果在起诉前或申请仲裁前获得了批准，那么合同是有效的。此时，合同的性质应为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地违反了行政法规的强制性规定，因此合同当然是无效的。如果在起诉或仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用，那么受让方有权取得划拨土地的使用权。然而，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此其所签订的转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。