城市房屋拆迁装修评估的补偿

国务院305号令对装修评估补偿的规定

条例解释

根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第24条的立法释义，以下规定得以明确：1. 在评估过程中，不考虑装修费用。2. 被拆迁房屋的货币补偿金额，根据其区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格为基准确定。3. 如果需要对装修进行补偿，必须由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

评估细则

各地在制定评估细则时，应将装修因素对房屋成交价格的影响剔除。具体做法包括：1. 在确定房屋成新时，以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时，不考虑装修因素。2. 国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含房屋建筑中的装饰部分工程。只有达到装饰验收标准的建筑物才能交付使用。基本的粉刷、油漆、涂料等装修工程应包含在市场评估价中，而住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。

装修估价时的注意事项

1. 价格时点

由于建筑装饰材料价格变动较快，计算装修造价时应注意两个时点：装修作业当时和拆迁时点。分别采用这两个时点下的人工、材料、机械价格计算工程造价。被拆迁人是被动无奈的，不是主动将房屋卖出。如果物价下跌，被拆迁人已经投入资金，但没有获得应有的利益，因此应按照装修当时的造价扣除折旧进行补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值，因此应按照现时价值进行补偿。

2. 价格构成

在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用，如设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还会产生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。这些费用通常在总价的百分之十到十五。

3. 成新率的确定

确定成新时，需要考虑实际现状和使用期限等因素。一般来说，装修使用期限为5至8年。

4. 装修质量对价值的影响

在评估时，应考虑装修质量对总造价的百分之五至十的影响值，以反映市场状况。