楼房出租人义务的合理界定

楼房出租人义务的合理界定

一、出租人应承担的义务

承担责任的前提是负有义务，无义务则无责任。因此，对义务的界定是确定赔偿责任的重要基础。我国合同法概括性地规定了出租人就房屋出租所承担的义务。

其一，提供符合约定要求的房屋及其附属设施。根据常理以及公序良俗原则，该房屋及其附属设施除符合约定的特殊要求外，至少应当不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、财产安全的隐患，即出租人就出租房屋及其附属设备承担瑕疵担保义务。若因租赁物之瑕疵，侵害承租人或第三人的生命健康及财产安全，出租人因违反法定瑕疵担保义务，应对承租人或第三人承担赔偿责任。

其二，及时检查、维修房屋及其附属设施。在租赁期间，出租人应当经常进行检查维修，保持房屋及其附属设施的完好，不存在任何重大的安全隐患，以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。

严格出租人的管理责任，已成为一种立法趋势。出租人管理责任的严格，旨在解决目前日益增多的因出租人未尽适当管理的职责致使房屋安全隐患侵害他人人身财产的事件，从源头上加强房屋安全管理。另一方面，要求出租人承担一定的管理责任，是以其收取租金为基础的，具有合理性。并且可以改变出租人交付房屋后，对房屋的被使用状况完全不予关心的现状，督促出租人积极履行义务，以加强房屋安全。

二、出租人赔偿责任的归责原则

我国现有的归责原则主要有无过错责任原则与过错责任原则。民事责任归责原则一般情况下应当为一般过错责任，只有法律明文规定时，才承担无过错责任和过错推定责任。我国对于出租人赔偿责任的归责原则未做特别规定，故应当为一般过错责任，出租人不承担证明其不具有过错的义务。