承租土地自建厂房拆迁有没有补偿？补偿怎么计算？

自建厂房的拆迁补偿问题

一、自建厂房的违建认定和拆除程序

自建厂房通常没有土地手续或房屋手续。在拆迁过程中，拆迁办会联合城管、规划部门和乡级政府以拆违建的方式进行拆除工作。当谈到自建厂房的补偿时，拆迁办常常以其违建性质为由拒绝给予补偿，给被拆迁企业带来压力。许多被拆迁企业在被认定为违建后往往冲动，甚至发生肢体冲突，导致涉及刑事案件，被迫签署协议。被拆迁企业在面对类似情况时应保持冷静，向拆迁方提供相关文件和材料，并寻求专业律师的帮助，通过复议和诉讼程序暂停违建认定和拆除程序，阻止以拆违促拆迁的非法拆除方式，争取合理的补偿并争取时间。

二、自建违建房屋的拆除和补偿

自建厂房由于缺乏合法的批建手续，被认定为违建后，被拆迁企业在收到书面违法建设认定书后，应行使申辩和陈述的权利，并对违法建设认定书提起行政复议或诉讼，暂停拆除决定书和强制拆除通知书的发放，以避免被强制拆除。拆迁办常常以不给予补偿或压低补偿的方式对待被认定为违建的自建房屋，被拆迁企业在得知拆迁消息后，应制定相应的风险预案，及时有效地维护自身权益。

三、承租人的补偿项目和计算方法

承租土地上经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大致包括停产停业损失的补偿、设备拆卸安装的补偿、搬迁费、解聘员工的安置补偿费、其他无形损失、奖励和补助、自建房的重置成新补偿、剩余租赁年限的租金差价补偿等。补偿的计算需要根据拆迁项目的政策来确定，通常情况下，计算方式如下：

1、承租房屋企业的补偿金额计算公式为：

补偿金额 = 租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失

2、承租土地上自建房屋企业的补偿金额计算公式为：

补偿金额 = 租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失

四、承租人如何争取拆迁补偿

对于承租土地上自建房屋的情况，可以分为两类：取得合法规划和建设审批手续的自建房和未取得规划和建设审批手续的自建房。

对于第一类自建房屋，实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋拥有所有权，但对于房屋所在的土地则是基于承租取得的土地使用权，尽管违反了"房地一体"原则，但并不影响承租人获得拆迁补偿的权利。

对于第二类自建房屋，需要综合考虑建房年限、历史原因和当时的政策来确定是否被认定为违法建筑。如果该自建房屋被认定为违法建筑，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定，可能会被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁都规定不予认定违法建筑，但对于违法建筑的认定和处理必须按照法定程序进行。在这种情况下，承租人应在专业人士的帮助或指导下争取合理的补偿。

五、合同正常履行和剩余租赁年限的拆迁补偿

对于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营（没有自建房）的情况，拆迁补偿中可以获得的补偿项目略有不同。

承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大致包括剩余租赁年限的租金差价补偿、停产停业损失的补偿、设备拆卸安装的补偿、搬迁费、解聘员工的安置补偿费、其他无形损失、奖励和补助、自建房的重置成新补偿等。

涉及到承租土地自建房屋的情况，除了上述补偿项目外，还需要考虑房屋补偿部分。房屋补偿的计算需要根据具体情况进行讨论。以国有土地上自建房屋为例，分为取得合法审批手续建设的和没有取得建设工程规划许可证建设的房屋（可能被认定为违法建筑）。在实践中，房屋补偿主要是根据房屋的重置成新价来计算。

六、承租人在拆迁过程中维护自身权益

在拆迁过程中，由于地位不平等和信息不对称，承租人必须解决这两个问题以争取合理的补偿。

1、通过法律途径与拆迁办协商补偿，承租人可以自行谈判、签署协议并领取补偿款。

2、了解拆迁项目的政策、熟悉拆迁流程和相关法律规定，知己知彼。通过行政调查和行政诉讼等手段搭建谈判平台，掌握有效的谈判技巧，提高谈判地位，获取谈判筹码。

七、承租人与拆迁办的谈判

在拆迁中，承租人并不是被认可的谈判对象，因此承租人必须首先解决谈判地位的问题。在获得谈判地位之后，与拆迁办进行谈判前，承租人应了解拆迁项目的政策，熟悉拆迁流程和相关法律规定，掌握有效的谈判技巧，以取得谈判的成功。