土地使用用途综合的价格评估

土地使用用途综合的概念

土地使用用途综合，也称为综合用地，是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地。例如，商业和居住综合用地、科研设计和办公综合用地等。综合用地可以分为两种情形：一种是多种用途的不动产很难分割，只有一个使用者；另一种是各用途的不动产可以分割，最终使用者往往为不同的单位或个人。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途之间界限清楚，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。

综合用地价格的评估

土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。土地价格的高低取决于预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。然而，在实际土地价格评估中，针对具体宗地而言，上述因素已经不会改变，唯一决定土地价格的是土地的用途。

由于土地用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量。土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物的用途也出现了立体化。例如，地下一至二层为停车场和设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。

然而，用途立体化的建筑给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。

问题一：综合用地最高年限的限制

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按照不同用途确定。例如，居住用地最高70年，工业用地最高50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地最高50年，商业、旅游、娱乐用地最高40年，综合或其他用地最高50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有多种用途的土地来说，如果整宗地按照综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低。对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。

问题二：综合用地价格评估的困难

各城市制定基准地价时，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没有包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。因此，在核定综合用地的出让价格时，国土资源部门没有统一的基准地价可供参考。针对这个问题，可以采取分算法与合算法两种方式进行综合用地土地价格的评估。