集资房是一种非市场行为，通过政府、单位和个人共同承担建房成本的方式进行房屋建设，而不是通过市场购买。职工个人可以全额或部分出资，政府及相关部门提供部分减免。集资房的产权权属根据个人出资比例确定。
集资房的建设与一般商品房有所不同，最大的区别在于土地使用权。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房在上市交易、出租、抵押和继承时需要向政府补交土地出让金。
房地产开发公司开发经营一般商品房需要具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》和《房屋销售许可证》等五证。一般商品房的土地是通过招投标、拍卖、挂牌和市场转让等方式取得，而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。
一般商品房是通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值的产品，消费群体广泛且没有特别限制。而集资房是通过单位、社会团体组织和住宅合作社来组织建设的，主要解决中低收入家庭的住宅问题，属于一种非市场行为，不存在买卖和经营关系。
集资房项目通常没有经过正规的报建程序，开发单位多数没有开发资质。
集资房楼书通常是一纸宣传单，一般不标明开发单位和建设设计单位，传单主要通过沿街散发的方式传播。
售楼员提供的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。
售楼员会告诉购房者，在签订合同后会发放楼房使用证，但实际上，这个证书是由村委会和开发单位自行印制的，没有法律效力。
售楼员表示，他们先建房后办理报建手续，购房者日后补交地价后才能办理房产证。
售楼员常常告诉购房者，他们的楼盘永远不会被拆迁。
集资房价格便宜，但无法办理按揭。
集资房的建筑质量较一般商品房稍低，多为毛坯房，少数有简单装修。
早期的集资房项目多没有社区，但南山、宝安等地有多个集资房楼盘成片开发，部分社区规模与本地商品房相当。
集资房的配套设施较少，大多没有会所，个别规模较大的社区配套设施较好，有电梯，绿化率也较高。
土地发证机关的相关知识。集体土地和国有土地的土地使用证发证机关分别是县级或市级土地管理部门和县级以上人民政府土地管理部门。农民集体所有的土地需向相应机关提出土地登记申请，经过核实后，政府将颁发土地使用权证书。
依据我国相关法律的规定，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单
集资房一般只能由单位的职工购买，职工购买集资房的，首先集资房需要具备独立的产权，所以购买人办理的手续要补交土地出让金，然后携带相关材料办理所有权的登记。国务院出台的《经济适用住房管理办法》把集资房纳入经济适用房管理范畴。
福利房和集资房最大的区别是开发资金来源的不同，福利房开发的资金是单位支付的，而集资房是由单位的职工和单位共同出资的。集资房只有在卖方个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险，当然您还要看土地使用权等因素。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨
