影响土地价格的特殊因素包括哪些

商住兼容比的影响

在城市的非中心繁华区域，纯商业用地的价格通常低于商业兼容住宅用地的价格，即商住兼容比。

案例分析

以2013年8月19日成交的三宗土地为例，这些土地位于同一供需圈，距离相近。其中，案例1和案例2均为纯商业用地，各项规划指标相当，因此成交价格接近。然而，案例3除了用地性质为“商业服务设施用地兼容二类住宅用地”外，其余指标与案例1和案例2相当，但成交价远高于案例1和案例2。

原因分析

为什么纯商业用地的价格低于商业兼容住宅用地的价格呢？以下是几个可能的原因：

1. 商业项目的培育时间长，销售周期及资金回笼周期长，导致销售成本和资金成本高于住宅项目。开发商为了营造商业氛围进行的一系列营销活动也会增加销售成本。而商业兼容住宅项目可以依靠住宅入住后的人气拉升，销售周期短，有利于资金的快速回笼，降低开发商的资金压力。
2. 商业项目承受高投资风险，要求高回报，这就压缩了土地的价格空间。
3. 商业项目对层高、开间、承重等方面的要求远高于住宅项目，导致建安成本的增加，进而压缩了土地的价格空间。

产权不可分割的影响

近两年，我们在收集整理土地成交案例时，发现一些土地拍卖(挂牌)公告中写明“商业用地(产权不可分割)”。这意味着该宗地及其上的建筑物如果需要转让或销售，只能整体转让或销售。由于整体销售体量大，销售单价一般会低于分割销售单价，因此具有该限制条件的土地成交价会更低。

宗地形状的影响

宗地形状影响建设项目的布局规划，因此在土地评估时需要结合宗地图确定估价对象的形状。尽管估价人员往往不易获得案例的宗地形状，但随着政府网站的完善，现在已经能够从政府网站上查询到一些案例的宗地形状及其对成交价的影响。

例如，宗地1和宗地2位于统一供需圈，两者规划指标相当，但宗地1的用地性质为“商业用地(产权不可分割)”。由此可见，该限制条件对土地价格有减值影响。然而，尽管受到该限制条件的影响，宗地1的成交价远高于宗地2，这足以证明宗地形状对土地价格的影响。

附带条件对土地成交价的影响

土地出让合同中记载了宗地位置、面积、规划指标、成交价格等信息，还记载了土地出让方和受让方之间约定的其他事项。这些附带条件也会对土地成交价产生影响。

例如，如果受让方以低于市场价的价格获得土地，但承诺将投入一定金额的资金修建公共服务设施并无偿交给政府，那么该宗地的市场价格就等于受让方拿地价加上修建公共服务设施所需的资金。如果估价人员在评估时没有收集到这些信息，按照市场价进行评估，那么评估结果就会偏高。

总结

在土地评估实务中，应注意以下几点：

1. 在运用市场比较法时，应考虑特殊因素，如商住兼容比、产权是否可以分割等。
2. 明确估价对象及案例的宗地形状，尽管现阶段不易获得案例的宗地形状，但作为土地估价师，我们有责任尽力获取这些信息。
3. 收集土地出让合同及相关资料并仔细阅读，以详细了解估价对象及其开发项目的背景信息。