集体土地上房屋征收拆迁如何补偿

【案情概要】

安徽省某区某村村民张先生，其房屋所在地为集体土地，位置紧挨着县城。且其房屋紧邻着街道，张先生利用门面房的优势，做起了买卖，小日子有滋有味。但是这一切，在2014年2月1日，发生了改变，为了打造改革发展试验区，区国土局张贴了《征地拆迁告知书》，张先生的房屋在拆迁范围内。本来是一件利国利民的好事，但对于张先生而言，犹如一场灾难。

张先生的房屋虽然是在集体土地上，可是其紧邻县城，或者说就是在县城范围之内，因为其地理位置优越，门前就是主街道，人来人往，张先生的生意做得还算不错，收入不菲。2015年1月4日，当地政府发布了《征收土地公告》，在安置方案中，给予张先生的补偿是每平方米700元。而张先生紧挨着的商品房已卖到每平米2700元，门面房更是高达每平米近5000元。看着政府给出的补偿价格，张先生欲哭无泪。这点钱，别说在附近买同等面积的门面房，就是买住宅房，也是异想天开。也就是说，如果同意了补偿协议，张先生自此将无家可归、流浪街头。找政府协商，对方却答道，他们是严格按照政府政策执行。张先生认为，政策都是对老百姓好的，但是这种补偿方式却让老百姓没办法生存，在与政府协商无果的情况下，走投无路的张先生求助于北京手心律师事务所。

【法律条文】

涉及集体土地的征收问题，我们查阅到以下法律、法规及相关文件：

第一，《中华人民共和国土地管理法》第47条规定：“被征收地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”。

第二，《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第37条规定：“房屋及其他附着物的补偿费标准，由省人民政府规定。”。

第三，《国土资源部关于进一步做好征地管理的通知》(国土资发[2010]96号)规定：“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。”

第四，2011年3月17日，中纪委办公厅、监察部办公厅下发的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办[2011]8号)规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。

【法律启示】

本案的焦点在于张先生的房屋纳入城市规划区后，应按照何种标准对张先生予以补偿安置?是参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》的相关规定，参照国有土地上的房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿?

上述法律、法规及相关文件虽然对集体土地上房屋征收与补偿进行了表述，但都仅限于原则上的规定，缺乏具体的、可操作性的内容。根据以上文件，我们很难断定张先生应当按照何种方式进行补偿。虽然张先生的房屋处在集体土地上，但是其被划入城市规划区之内。根据2011年8月7日《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释(2011)20号第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”可知，应当参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》的相关规定予以张先生补偿。另外《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中，也明确提出，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准执行。

张先生的房屋应当参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”进行补偿。拆迁方的安置方案显然是违法前述法律规定，属于违法行为。