征收房屋超容积率土地的补偿价格应怎样评估

问题一：对市场价值或价格的评估还是对有限价值或价格的评估?

在国有土地上住宅房屋征收评估中，存在一些与标准房地产容积率不同的房屋。例如独门独院的私房，其合法占有土地的面积超过标准房地产占有的土地面积。对这些房屋的补偿价值或价格评估存在不同的方法。在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，浙江省根据《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》的规定，对超过部分的土地面积进行补偿。但在住建部《国有土地上房屋征收评估办法》实施后，对这一规定是否继续执行存在分歧。

一些人认为，《办法》规定了被征收房屋的价值是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。同时，该法规还强调了考虑影响被征收房屋价值的因素。因此，超标准房地产容积率的土地补偿价值或价格的评估应当是对其进行市场价值或价格的评估，并且不应该扣除土地所有权的价值。

问题二：如何进行评估?

根据《房地产估价规范》的要求，超标准房地产容积率的土地评估可以使用基准地价修正法、比较法、成本法等方法。然而，在具体运用中，如何选择影响土地价格的重要因素——容积率，存在不同的意见。

有人认为，在不以标准价调整法评估时，容积率的修正应该是估价对象实际容积率与可比案例容积率的修正。但在以标准价调整法评估时，将估价对象实际容积率与可比案例容积率进行修正是不妥的。因为超标准房地产容积率的土地是指与标准容积率相比估价对象所占土地超出了标准容积率的土地。因此，在评估超标准房地产容积率的土地时，容积率应当是标准容积率。

问题三：除货币补偿外，是否可以进行产权调换?

根据《条例》的规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。然而，在多数地方，超标准房地产容积率的土地被征收人只能选择货币补偿。因为有人认为，选择房屋产权调换仅限于被征收房屋的产权调换，即认为房产证上记载的房屋面积是房屋产权调换的依据。然而，国有土地使用证上记载的土地使用权面积不能作为房屋产权调换的依据，将被征收人合法占有的房屋与土地分割开来。

然而，根据《办法》的明确规定，被征收房屋价值是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。也就是说，房地产的价值或价格是房地产权益统一的前提下的价值或价格，其统一的权益是不可分割的。因此，在评估超标准房地产容积率的土地时，应当将房屋和土地的价值或价格统一考虑，而不是仅以房屋产权证上的房屋面积作为依据。否则，将导致对被征收人不公平的情况。