买商品房的规划变更问题

一、规划变更的法律要求

根据规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定，出卖人在建设商品房时必须遵守规划要求，不得私自进行变更。如果出卖人确实需要变更建设工程规划许可证规定的条件，必须书面征得受影响的买受人同意，并获得规划行政主管部门的批准。如果规划变更给买受人的权益造成损失，出卖人应当给予相应的补偿。

二、规划设计方案的变更程序

开发建设单位要求变更已经批准的居住建设工程规划方案的规划强制性内容时，必须按照相关法律法规的要求办理。拟变更的规划设计方案在公示前，需要正式报送市规划委审查。如果方案可行，市规划委在核发审定方案通知书时会明确项目公示要求。对于已预售、销售或已入住的房地产开发项目要求变更规划设计方案的，必须征求受影响的已预购、购买和已入住业主的意见。征求意见的范围由负责审批的规划行政主管部门根据相关法律法规和规范确定。

三、规划设计方案的公示要求

规划设计方案的公示内容包括原批准的规划设计方案通知书、总平面图及各项规划指标。拟变更的规划设计方案需要公示总平面图、各项规划指标以及变更的原因。公示可以选择在项目建设地点、项目销售地点或其他易于征求意见人意见的显著位置进行。公示由开发建设单位组织，建设工程所在区(县)规划分局进行监督和指导。每户和每单位享有一次投票权，个人意见应签署姓名，单位意见应加盖单位公章。公示时间不得少于15个工作日，并且全过程要经建设工程所在地公证部门进行公证。公示意见是调整规划设计方案的重要依据，如果受影响利益人“同意”或“弃权”的意见超过三分之二以上，开发建设单位可以持经公证部门公证的公示结果向规划行政主管部门申请调整已经批准的居住区规划设计方案。