根据建设部《商品房销售管理办法》第二十四条第(一)款的规定，房地产开发企业在销售商品房时，必须按照批准的规划、设计建设。一旦商品房销售完成，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
根据该条第(二)、(三)款的规定，如果开发商要变更规划、设计，必须经过规划部门批准，并得到设计单位的同意。此外，开发商还需在变更确立之日起10日内书面通知业主，业主在通知到达之日起15日内有权退房。
变房行为违反了建设工程规划许可、建设工程设计文件，可能导致消防、安全隐患的增加，并改变了容积率。无论是开发商还是业主，无论是入伙前还是入伙后，此行为都属于违法行为，不受法律保护。
根据《民法通则》第五十八条第(五)款的规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。由于变房广告承诺违反了有关规划、设计、消防等法律法规，因此从一开始就没有法律约束力，属于无效条款。《合同法》也对此进行了相应的法律规定，但变房广告承诺并不一定导致整个房地产买卖合同无效，因为其他条款相对独立成立并可以如期履行。
尽管最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。然而，“几房变几房”的广告承诺缺乏具体位置、建筑面积、结构材料、义务履行主体等明确信息，很难确定为要约。因此，该承诺不具备合同约束力，即使认定开发商是义务履行主体，开发商也无法履行。
尽管开发商的变房广告承诺在法律上属于无效，不构成要约，因此无法谈论违约责任，但是开发商的行为违反了《合同法》第四十二条的规定，违反了诚实信用的基本原则。在做出广告行为时，开发商明知变房违法且无法合法实现，仍夸大其词、诱使业主购买，明显存在过失。因此，开发商应承担缔约过失责任。然而，由于我国法律法规、司法解释在缔约过失赔偿方面存在缺失，业主的损失如何计算，开发商具体承担多大的赔偿责任，只能由双方协商或审判机关确定。
房屋买卖协议的法律效力问题。根据相关法律规定，双方自愿签订的房屋买卖协议具有法律效力，但存在欺诈胁迫、恶意串通等法定情形会导致合同无效。在商品房买卖合同中，出卖人主体不当、买受人主体不当、出卖人隐瞒抵押事实和销售拆迁安置房屋等情况也会导致合同无效。购
贵阳首套房土地证的法律依据、办理程序、所需时间、所需材料和注意事项。购房者在购买首套房前，开发商应取得国有土地使用权证。购房者在办理房产证后，需携带相关证件到土地管理局申请办理土地证。办理时间为国土资源部门受理之日起20个工作日内。同时，文章还介绍了
房屋买卖合同的延期规定和房屋买卖流程。合同延期规定包括当事人协商一致、不可抗力因素影响等情形。买卖流程包括建立信息沟通渠道、确认房屋合法性、提交申请并接受审查、缴纳税费、办理产权转移过户手续和办理贷款手续等步骤。
《商品房销售管理办法》对商品房销售过程中的规划变更的严格限制，规定了开发商不得擅自变更规划和设计，如需变更须经规划部门批准并得到设计单位同意。同时，文章还讨论了变房行为的违法性及其导致的法律后果，包括变房广告承诺的无效性和开发商应承担的缔约过失责任。
