房屋抵押权是指抵押权人在获得房屋抵押权后所拥有的权利。抵押权人在房屋抵押权下享有以下几项权利：房屋抵押权的次序权、房屋抵押权的处分权、房屋抵押权的保护权和房屋抵押权的优先受偿权。
当房屋上存在多个抵押权时，前一次序的抵押权消灭后，后一次序的抵押权是否能够依次升进呢？国际上存在两种立法原则：次序升进原则和次序固定原则。我国《担保法》未规定抵押权的次序变化原则，因此学界对我国未来的物权法采取何种次序变化原则存在争议。
支持次序固定原则的人认为：优先受偿权是抵押权的固有效力，后一次序的抵押权人只能在先一次序抵押权人优先受偿后剩余的抵押物价值中受偿。而且，先一次序抵押权人的优先受偿价值范围常会因利息、违约金、损害赔偿金的增加而扩大。因此，后一次序抵押权人在设定抵押权时，常常会对债务人加设苛刻的条件。如果法律允许后一次序抵押权在先一次序抵押权消灭时升进其位次，将导致债务人徒劳地承担苛刻的条件，而抵押权人则获得了不应得到的额外利益，对抵押人而言是不公平的。
然而，我并不认同次序固定原则。首先，次序固定原则违背了抵押权不可分性的法理。抵押权是一种价值权，其本质在于支配抵押物的交换价值。抵押物的交换价值不能脱离抵押物而存在，如果抵押权次序固定，实际上是将先后次序的抵押权支配的交换价值予以分割并固定。这与抵押物交换价值可变的现实不符，也违背了抵押权的效力及于整个抵押物、抵押权人对抵押物的全部行使抵押权的法理。
其次，次序固定原则违背了重复抵押的初衷。法律应当允许抵押人对抵押物进行重复抵押而不仅仅是余额抵押，这样可以充分利用抵押物的交换价值和使用价值，促进资金融通和市场交易，使抵押物的经济效用得以充分发挥。然而，抵押权次序的固定不利于抵押人充分利用抵押物的交换价值，损害了抵押物的使用价值。因为后一次序抵押权人会因为先一次序抵押权次序的固定而对利用该抵押权担保债权实现失去信心，不愿意接受后一次序抵押担保。这影响了抵押人利用抵押物交换价值融通资金，使重复抵押的效用陷入尴尬境地。
基于民法公平正义观念和平衡各方当事人利益的考虑，应采取次序升进原则作为未来的物权立法的方向。
房屋抵押的法律规定及注意事项。担保合同的效力依赖于主合同，如果主合同无效，担保合同也无效。房屋抵押是指将房屋作为债权的担保，不转移占有权。抵押时需注意房屋所有权抵押的要求和相关规定，如不得抵押的房地产类型。抵押已出租的房屋时，需遵守相关规定并书面告知
房屋抵押权登记申请的流程，包括填写申请表、提交书证材料、受理登记、登记初审、复审、终审、缮证、交费发证以及归档等步骤。同时，也详细列出了申请登记所需的书证材料，包括房屋所有权证、房地产抵押合同等，并说明了相关费用及优惠政策。
个人房产抵押融资的风险。个人以房屋作为抵押物融资时，如果未能按时偿还债务，抵押权人可通过折价拍卖房屋来实现债权。抵押物拍卖过程中，抵押权人对新增房屋无权优先受偿。另外，以承包的荒地土地使用权等抵押时，实现抵押权后不能改变土地的集体所有和用途。为降低风
房屋抵押登记的法律要求，包括土地所有权和土地使用权在办理房屋抵押登记时的限制。办理抵押登记时需准备的材料包括申请书、所有权证等文件。同时，权属争议、公共福利事业房地产、文物保护建筑物等也不能抵押。文章还列举了其他不得抵押的房地产和相关的注意事项。
